文 | T教授
内地资本正在越过“篱笆”攻占香港，准备打一场“围港救陆”的楼市战争。
商业地产服务及投资机构世邦魏理仕2月6日表示，2017年内地资金投资香港商业地产的总额达479亿港元，同比上升94%，内地资本已经占到香港整体商业地产交易额的26%。
在内地资本的助攻下，2017年香港商业地产市场交易总额达1820亿港元，创历史新高，较2012年录得的前最高纪录1220亿港元高49%，较2016年的860亿港元高111.6%。
（图表来源：克而瑞）
另一方面，在香港写字楼租赁市场中，内地资金亦占据主要位置。
据世邦魏理仕数据显示，2017年，内地企业在香港租用的写字楼楼面面积达6.54万平方米，较2016年上升32%。
而在中环全部写字楼租赁市场中，内地金融企业占比更是高达49%。
同时，在香港的土地市场，内地资本也是豪气冲天。
从2016年初至2017年三季度，内地开发商在香港住宅市场耗资777.8亿元拿地。
而即使是在30%印花税的辣招下，香港的豪宅市场在2017年也是火的发烫。
截止2017年10月，香港超过3000万港元的豪宅成交量创同期新高，豪宅价格升幅达到12%左右，买家主要为来自内地和香港的富豪。
从土地市场到商办市场，再到住宅市场，2017年的香港，遭到了内地资本的全线轰炸。
内地资本缘何要转战香港？又会对内地楼市产生什么样的反作用？
▌内资“轰炸”香港的两大现实需求
内地资本转战香港，主要基于两大缘由，
一是政策鼓励及发展需要，内地企业有南下香港的需求。
虽然近年来，上海、北京等金融中心的地位也在不断的提升，但因为制度等原因，香港仍是中国全球化程度最高的金融中心，也是内地资本进出世界的门户。
尤其是近来，沪港通、深港通的开通，打通了港交所与深交所、上交所的联通，进一步巩固的香港金融中心地位，内地的南下资金已经占到港交所日交易量的6%。
恒生指数更是成为2017年全球表现最好的大盘指数。
另一方面，因错失阿里的教训，港交所也在积极改革吸引内地优秀公司香港上市，如阅文、众安等明星股均选择在香港上市，盛传的小米、陆金所，乃至沙特国家石油公司，也将选择香港。
所以，受益于政策上内地与香港联系的不断加强，内资企业纷纷谋求在香港发展。已经入驻香港中大型中资银行，为了加强与客户交流，发展壮大业务，而保险公司和资管公司则是受益于政策上的鼓励和放宽，争先进入香港，而科技公司也看好了香港的国际化市场和优质人才供应，纷纷落脚香港。
中资机构的大量需求填补了本地或外资机构外溢的需求，虽然租金已经高得令人咂舌，旺盛的需求仍将驱动租金和售价水平向上走。
二是香港的土地供给严重失衡，抢到即赚到。
众所周知，香港的高房价不是因为没有地（香港土地开发程度只有23.6%），而是受各方因素掣肘，供应严重不足。
如商办市场，据港府统计，2017年写字楼落成量从年中的27.5万方降至9.5万方，再如供应在紧张的中环，仅剩一块地未卖出，新落成的写字楼资源近乎枯竭。
未来香港可能的新增供应主要来自于写字楼的翻新重建、以及其他用途地块的再利用。
住宅市场也是如此，香港政府一直强调增加供应调节房价的方针，但目前落成量仍远低于回归前的水平，而香港房委会数字显示，未来5年公营房屋建屋量每年均不达标。
所以，对内资企业来说，不论是土地还是已建成物业，抢到即赚到。而大量的内地资本的涌入，将会进一步推高香港的房价，甚至控制香港房价的定价权。
那么，现在新问题来了！
▌间接提升了购房客对内地房价的预期
香港楼市的旺盛，对内地楼市是利好？还是利空呢？
在笔者看来，虽然香港与内地之间有一道无形的篱笆，不能将两个市场混为一谈，但因为地缘和经济的关系，香港房价将会成为内地城市尤其是北上广深等一线城市房价的“锚”。
不管懂不懂经济学，想必大家都熟悉一个现象，即在评判一件商品价格高低时，我们喜欢比价，或以历史价格为参考、或以同类价格为参考。
虽然对于内地城市的房价，在未来是涨？还是跌？大家莫衷一是。但对于不同城市房价的上涨极限，心理还是有谱的。
比如，四线城市的房价即为五线城市房价的上限，三线城市的房价即为四线城市房价的上限，二线城市的房价即为三线城市房价的上限，一线城市的房价即为二线城市房价的上涨极限。
同理，香港房价即是比无可比的北上广深一线城市房价的“安全锚”。
只要香港房价还继续保持着对北京、上海、深圳的剪刀差，在那些不差钱的全国土豪眼里，北京、上海、深圳的高房价就是安全合理的，甚至可以通过拉升香港的房价来抬高公众对北上深的房价预期。
内地资本“轰炸”香港，可谓是一场既赢“面子”又赢“里子”的战争。
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