路透中文国际新闻部 编译
香港中环中心以52亿美元天价出售，具中资色彩的买方寻求贷款九成，目前正高度依赖夹层融资。中环中心的买方为中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司，主要股东为中国国储能源化工集团股份公司(中国国储，CERCG)，约占55%权益。
中国国储及其他股东目前正筹组高达361.8亿港元(46.4亿美元)的贷款，其中包括亚洲最大一笔夹层贷款，以支持以402亿港元收购中环中心。
根据一份初步条件清单(term sheet)，这笔融资分为两部分，一为最高165亿港元12个月期期末一次性偿还夹层贷款，一为最高201亿港元的优先贷款。
这项融资的杠杆比率异常偏高，反映了新一批中国内地买家的投资兴趣升高。在许多香港传统本地投资人脱手地产并投资海外之际，这些中国买家愿意付出高价，并采用积极的融资结构，以进入香港房地产市场。
由香港首富李嘉诚掌控的长实集团上个月宣布出售旗下中环甲级商厦“中环中心”物业，以交易总价计，为香港历来成交价最高的商厦买卖。
中国国储对债务的高度依赖令香港市场吃惊。香港地产融资的贷款与价值比率已经大幅下降。香港银行对已建成物业提供的贷款不能超过物业价格的50%，预计中国国储将依赖机构投资者完成夹层融资。
香港金融管理局7月1日将房产贷款比例上限从60%调降，以抑制香港不断上涨的房价。
“地产交易中债务比例通常在50%-60%，但这笔交易的债务比例极高，”一位资深贷款银行家称。
贷款报价不够慷慨
中国国储将持有中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司(CHMT Peaceful Development)55%的权益，后者是针对该交易在英属维尔京群岛注册的特殊目的实体。包括一些香港个人在内的其他投资者将持有其余45%的权益。
这项融资面临几个方面的障碍：规模较大、夹层融资部分的定价不高、贷款与价值比率较高，以及财团中少数投资者的身份问题。
中国国储对优先贷款部分提供的综合费用为较香港银行同业拆息(Hibor)加码约100个基点，夹层贷款的的整体回报为8%，由200个基点的前端费用加上拿到本金时支付的400个基点的费用，以及按季度支付的2%的年化利率。
这样的定价水平可能难以吸引投资者的兴趣，因为亚洲夹层贷款回报率通常都在11-16%之间。
华泰金融控股(香港)10月时安排了一笔1.05亿美元五年半期次级贷款，助其以95亿港元对九仓电讯进行杠杆收购，这笔贷款通过前端费、现金和实物支付利息(payment-in-kind interest)可带来的总回报在10-12%。
“如果夹层贷款能够提供更高利率，会有更多投资者感兴趣，”InfraRed NF Investment Advisers主管Grant Chien表示。该公司是一家房地产基金，业务侧重大中华地区。
“以90%的贷款价值比来看，8%的夹层贷款利率处在我们通常所见水准的低端。”
这种规模的夹层贷款融资以前在该地区并不多见。7月华泰金融控股为港交所挂牌的新城发展控股有限公司(Future Land Development Holdings)控股股东提供大规模夹层融资，相当于以51.23亿港元将该中资房地产开发企业私有化规模的90%。但这笔出售交易在10月因独立股东的反对而失败。
高杠杆
这种高杠杆也加大了外界对于偿还债务的质疑，一些人士认为偿债成本太高。
大和证券分析师Jonas Kan称，尽管中环中心处于香港商务区中心地段的黄金位置，但该地产的投资收益率只有2%左右，并不足以覆盖为此次收购所融资的债务所要支付的利息。在美国联邦基金利率上调至1.25%-1.50%区间、创下2008年12月以来最高后，三个月期香港银行同业拆息(Hibor)周四上涨。
据当地媒体报导，财团计划在收购完成后很快出售中环中心的一部分，这可能会缓解部分债务负担，但同时也将会影响到给贷款人的担保组合。
自2015年以来，中国国储已通过不同子公司在国际市场借款逾12亿美元。其境外债务包括4亿美元票息5.55%、2021年4月份到期的债券，收益率约报6.2%；以及5亿美元票息5.25%、2018年5月到期的债券，收益率报5.85%，两项债券均未获评级。
2015年的要约文件显示中国国储为国有控股企业，当中列出中国石油天然气集团公司及北京市商务局为其大股东。
2016年11月一笔2.65亿美元、票息6.25%的三年期债券的条件清单(term sheet)显示，若发行人的国有股东持有比例降至50.1%以下，投资人有出售的选择权。
子公司上海Sinooil Energy 3月首次进入联贷市场表现不凡，其至多4亿美元的海外贷款在一般联贷阶段吸引23家银行参与。贷款最高综合收益265.71个基点，贷款利率为伦敦银行间拆放款利率(LIBOR)加码230个基点，平均期限2.8年。
该财团打算在3月中旬之前完成这笔夹层融资。其也从李嘉诚的长实集团取得20亿港元的卖方融资，年化利率为2.5%，期限至2018年11月1日。
为了取得卖方贷款，该财团将必须在4月2日支付161.8亿港元，这部分将无法退款。该财团已经支付了40.2亿港元的保证金，亦即相当于收购金额的10%。(完)
