TOD是什么?
TOD和地铁究竟是什么关系呢?TOD全称为Transit-Oriented Development,即以公共交通为导向的发展模式。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线,然后以站点为中心、以400~800米(5-10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心。
从中国的国情来看,人口的稠密度远远超过其他国家,因此对土地的开发利用要求更为高效和集约,因此TOD在国内更多地引申为依托于大众捷运系统、能够增值的土地综合开发。而港铁在此基础上,引申出了"R+P"模式,即Rail+Porperty,轨道+物业模式。"以地养铁",以整合的TOD空间方案,实现轨道与站点周边物业开发统筹规划、设计、实施与运营。
政府与社会的共赢:"R+P"
目前,港铁在香港运营铁路总长度达218.2公里共10条铁路线、84座港铁车站、68座现代有轨电车车站。在香港700万人口中,每天出行人次达525万,每名乘客车费平均为7.13港元,香港铁路有限公司在香港公共交通市场占有率达46.9%。即便是这样占有绝对的市场份额的港铁,仅靠销售车票依旧难以维持发展。更多的可持续收益来自于投资及营运铁路沿线物业:迄今管理住宅单位数达90523个,按可出租楼面面积计算港铁在香港的投资物业组合包括213334平方米的零售物业、40969平方米写字楼、14282平方米其他用途物业。
这其中的秘诀,就是"R+P"模式。R+P 模式是一种集轨道交通投资、建设、运营和沿线物业开发于一体的综合开发模式。在该模式下,政府可选择不对轨道交通直接投资,仅需将轨道沿线的土地资源授予港铁公司,同时按未规划建设轨道交通前的市场地价标准收取地价,这就相当于把土地的部份增值额给予港铁。
在这种模式下,港铁每开发一条新建项目,都可以首先向政府取得发展上层空间的权利,并找来地产商共同发展车站及上盖空间,根据不同条件兴建大型写字楼、住宅或者商场。港铁也因此成为香港最大的地产开发商。
也因为这种"轨道+物业"的联合开发,使得地铁线上的上盖物业能够结合地铁产业和房地产市场的双重优势,将土地进行集约利用,并充分吸收地铁所带来的人流涌动,将人流转化为客流,实现地铁周边产业联动发展。香港的上盖物业从来都是只租不售,足以体现未来上盖物业的无穷升值空间,这很大程度上带动了城市的整体规划发展。