父母对一个港漂放心，除了在香港买套房子，还有什么高招？想起2012年时拒绝父母在港买房的理由是：当时租金便宜，买了房子，就成了三十年的房奴；毕竟我还没决定是不是要一直待在香港，万一回国、万一出去再读个书怎么办；况且我一单身女孩子，买啥房子，以后让老公买不就好了。
短短四年时间里：香港楼市辣招一招又一招了，不是永久居民买房子要交15%的税；更恐怖的是房租，房租从低四位数变成了低五位数，还不如早几年做个房奴；要是能带套房子出嫁多好也啊，至少嫁的有底气啊。总之提起香港这几年的房价就是各种泪。
，可以解答不少香港楼市的问题，拿来跟大家分享分享。
，本来以为随着2016年香港楼市供应增多及美联储加息，能给小老百姓一个上车的机会，结果英国脱了个欧，钱还是乖乖又回来买房子了，看看中原指数今年的反转。
香港公屋流动性低及政府土地政策的滞后性。
首先，虽然没有钱在香港住的小，但再穷政府都会提供公屋供合资格人士申请居住，一家三口如果每个月收入不到2.239万港币，就可以申请公屋。
公屋又分为出租永久房屋、资助出售房屋、出租临时房屋数种；截止2013年，居住在各类型公屋的市民占香港人口45.8%。
而香港公屋居住人口比例也是全球最高的。
一套350尺（35平米）的私人楼宇平均月租金1.1万，而政府提供的公屋只要1700港币每月。按理说便宜的租金，能留给经济不富裕的家庭更多储蓄，令他们更容易上车、安居乐业。
假设说我符合资格，想买一套市值100万港币的居屋，香港政府首先会给我打折，以70%的价格、即70万卖给我；并且政府还会给我提供95%的房贷，我只要拿出3.5万做首付就可以了。
可当我想卖房子的时候，必须先跟政府补30%部分的市价差价，就是说我的房子从100万升到200万，那么当初政府给我30万的折扣部分，我就要向政府补地价60万。看看这几年香港房价的走势，自然也能知道，居屋业主的家庭收入肯定没有跑赢土地价值的增速。
意味着业主只能享受物业相关资本70%的升值，被香港政府发了个CB：不仅每年要给政府付固定的租金或贷款金额，在我想变现的时候，还要接受政府的高价转股，侵蚀我的利润。公屋本来是到居屋再到私人住宅的房屋接替，现在看来进化的前景渺茫。
这就令香港公屋买卖流动性极低，市场未有形成，令无房阶级跑赢通胀成了最遥远的梦想。2008年至2013年，公屋平均按年周转率仅为0.92%。截止2012年，香港32万多个居屋单位业主中，只有22%缴付补价成为真正业主的，仍有78%的业主无法享受像私楼业主相同的物业权益。
香港政府的房屋政策实施了这么多年，虽然必有其考虑之道，但一个没有流动性的公务市场，在过去、现在及可预见的将来，对香港社会、整体GDP都产生了深刻影响。
第一，居屋是要钱的。除了每个月的租金收入外，政府还要资助每套居屋约158元的保养、运作费用；以4%的贴现率计算，如果一套公屋可使用50年，那么政府实际上要为每个单位提供240万港币的资助；一旦楼龄到了60年，房屋需要重建的时候，补地价、重建费用，这么一张大支票还得政府买单。当然这笔钱，是纳税人出的。
第二，正是因为公屋市场的不流动，令纳税人的这笔钱成为了“无谓社会福利损失”。合资格人士享有的是居住价值，后者与资产市价间的差额，是纳税人出的了。但低利率环境中，资产价格上升的那么快，纳税人付出的所有权，比住户享用的居住权更多；考虑到公屋几乎没有买卖市场，基本上纳税人的钱就全部打了水漂。业主无法享受居住流动性（坏处会在下面展开讲）、纳税人及政府提供的租金资助机制也是浪费资源，三方没有任何人受益。
这里就要拿新加坡和香港进行对比了。新加坡一步到位的上车虽然难，但政府也有组屋补助。合资格家庭（他们的政策是非常鼓励人们早日结婚生子的）在有效购买日期起后五年，就可以在公开市场出售、出租单位给予合资格的新加坡永久居民，所以新加坡的公屋市场交投非常活跃，大家都挺能接受的。
这种差距一两年可能看不出来啥，但是45年下来差距看的人就要哭了。
1965年至2014年间，新加坡的年均GDP较香港增长率高1.35%，如果大家在1965年都有100块，2014年时候，香港人的100块变成了725块，而新加坡人的100块则达到了1370块，比香港多了约80%。这就是授人以鱼和授人以渔的差距。
如果说自由行黄金十年得利最多的是大地产商，内地资金南下得利最多的将是金融行业；而本土居民则成了资本通胀、贫富差距的最大受害者。如果内地的房地产库存都能神奇的去掉，香港的居屋理应拥有更多的选择。
如果香港政府补贴住房私有化及放宽转售限制，算下来的新增房屋资本约可达3.336万亿，差不多是2013年GDP的156.9%，每个公屋单位的房屋资本会平均增值336万，租置单位每个增加196万，居屋单位每个增加205万。
当然，这里一个老生常谈的话题是：如果大量公屋进入供应市场，会不会令私人楼房的价格下跌，令私楼业主拥有负资产？
英国在1980年10月3日，开始实行《英国房屋法》。当时英国的公屋里住了差不多650万家庭，在购买权推出后，英格兰卖了超过190万套公营住宅，占累计存量的三分之一。
尽管自住业主总人数和比例出现了上升，更多家庭拥有了房屋单位的完整物业权，但住宅价格并没有下跌。
而且如果你们看看2016年香港开发商推出的私楼，性价比简直是没话说（香港的实用面积除以十便是内地常用的平方米），今年港岛最小的一套单位只有16.3平米，跟深圳那个6平米的有的一拼了。虽然居屋不一定有新房住的舒服，但多一个选择也是好事呀。
徐子淇虽然是香港人最羡慕的人，但是她老公家今年推出来的楼盘，简直是挑战各种人类极限。最新出了个只有41.8平米的四房单位，其中一间房间只有3..9名米的面积），预计这样的房子尺价还要1.7万（一平米就要17万的），而且还是2018年才能交楼，还不是核心地段哦。
这几年香港的新盘劏房之多也是亮瞎了大家的眼，随便看一个厕所兼浴室的长度，成年男子张个胳膊就碰到了。
当然也有李超人在将军澳的楼盘，这厕所上的以为自己在坐飞机。
尽管一如预期，香港未来四年每年平均私人住宅落成量是1.8万个单位，比2006-2015年的1.1万高了有六成。
但是同期的楼面面积仅仅上升了30%，比2015年仅仅升了30%；落成量会从2016年的1260万平方尺，减至2019年的1180万平方尺。含泪翻译就说：下面这几年我们住的房子会越来越小。
如果说不同年代的楼房就跟不同年份的葡萄酒一样，都有不同的特性，再过几十年看回来香港的楼房这几年的品尝特点就是细而小，QAQ~~
而同期，香港土地市场的供应也在减少，因为可以直接用来开发的填海或新市镇土地占比在2015年只有50%，更多的土地来源都是要经过城市规划程序去改变土地发展用途的（在讲究民主法治的社会，这样做的bug在于有时候会拉长开发耗时，十年八年也是有可能的）。
下图想不到的是，港铁不声不响已经成为香港最大的私楼供应地主了（虽然他们的大股东还是香港政府）。
假设业主现时没有财力上车，那他们能不能买入港铁的股票作为对香港楼价的对冲？毕竟港铁过去十年股价升了1.22倍，同期恒指升35.96%，新鸿基地产升37.96%，恒基地产升54.24%，恒隆地产升6.5%。
尽管2000年前后，香港因为经济衰退、楼市低迷，曾经暂停过土地和房屋供应，但直到前几年，政府才重新提出了不少二十年前公布、之后被搁置的大型新发展项目。但这并不能缓解现时香港空间不足的问题。
且不说已经有65.5%的自住业主已经还清物业贷款，大家的资产负债表非常健康。
就看2011-2015年的平均初婚、活产婴儿（父母都是永居）、离婚的总数目，是远高于1986-1995年的；只是我们现在的房屋落成量和落成单位都变少了，处于供少于求的阶段。
估计以后比找男友更麻烦的，就是在地多人少的香港买房子了（想到香港是中国一线城市中唯一不限购、还是以港币\美元计价的地方，还无房的博主，深深吸了一口气）。
比博主不听爸妈话后果更严重的是，一套房子对社会阶层的撕裂影响将更为深远。2000年代中期开始，香港有楼者和无楼者的差距一直在扩大，离婚率上升，下一代成长在破碎的环境中，令跨代流动性低，社会变得更加不公义。
香港离婚率全球第三，而离婚的男女主要集中于低收入的公屋家庭，趋势上看最近几年的情况更差。虽然公屋编配准则是有利已婚夫妇尽快上楼，但因为没有对首婚及再婚做出区别；因此近些年变成鼓励婚姻生活不愉快的夫妇或低收入家庭再婚，低收入的离婚父或母，若其有受供养的孩子或者选择再婚，他们再次申请公屋时，会获得优先考虑。
在公屋的离婚女士人数增长高于男性，可能因为离婚后女性仍留居在公屋、男性搬出去住；这就会增加对公屋和私楼的需求，但供给又有多少；离婚男性如果再婚时，入息依然符合资格，会再次申请公屋，这就会令越来越多低收入离婚人士住在公屋。
比起父母离婚，影响更深远的是成长在破碎家庭的孩子，公屋中单亲家庭的儿童比例，从2001年的44.7%上升至2015年的55.8%。贫穷破碎家庭环境中成长的下一代，有多少机会打破隔代不平等？怎样保证他们成为低流动性的新一代社会底层？
当然没有人否认公屋存在，一定起到他的作用的，比如现任香港财经事务及库务局局长陈家强就是公屋出身的，但通过自身努力爬到社会顶层的例子，只是像陈局长这样的例子，近些年是越来越少。
解决方案：补贴置业计划，未缴付的补价锁定于当刻入住的市值，借此增加公屋市场流动性；至于私楼开发端，增加发展密度，释放现有土地资源潜力，加快审批流程，加快土地发展。
，心中充满了不安全感，只能好好努力去赚首付钱了！
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