作者 | 钱哥
ID | 说钱（ishuoqian）
前两天和一个做投资的朋友聊到了东南亚地区的机遇，他重点提到了越南。
对越南的印象，可能很多人还沉浸在越南姑娘都渴望做“中国媳妇”的幻想中，殊不知，现在的越南已被全球投资者公认为东南亚最值得投资的区域之一。
今天，我们必须打破偏见，重新认识一下我们家门口的越南。
近30年来，越南闷声干了不少大事，简单回顾一下：
1985年-改革开放
1985年越共六大召开，以华为师，结合自身确定了改革开放总路线，开始了市场经济改革。
1995年-加入东盟
从东西方冷战最前线到加入东盟，，同时对国际经济打开大门，目前东盟自贸区内国家实行零关税。
2006年-加入WTO
开放贸易市场，进口关税大幅下调，敞开了外商直接投资的大门，来自韩国、日本、新加坡等国家的外资大量流入。
2016年-加入TPP协议
TPP被视为升级版WTO，最重要的条款就是成员国之间实行零关税。该协定的主要目的是制约中国，同时帮助越南拉近了和美、日、加、澳等发达经济体的距离，成为发达国家在东南亚地区延伸产业链的首选。
2017年-举办APEC峰会
自1998年加入APEC，越南已主办两届APEC峰会，在国际社会上的认可度越来越高，国际地位不断提升。
2017年-废除户籍制
2017年11月，BBC报道“越南废弃自1975年以来实施的户籍制度”，显然有拥抱“西方价值观”的意思。
2017年-出席高峰论坛
一边和大国一起牵制中国，一边向中国靠拢。中国目前只是越南的第九大投资来源国，加入后，将有更多的中国资本进入越南。
越南被很多投资人视为20年前的中国。
从整体上看，自1985年改革开放以来，越南平均GDP增长率6.6%，仅次于中国，远高于全球平均水平，且至今仍处于上升阶段。
2016年人均GDP 2200美元，是中国2006年的水平，那是中国经济最辉煌的一段时间，每年成长10%以上。
如果该国能在下一个十年里维持7%的增速，则将追随中国的发展轨迹。对于一个在上世纪80年代从数十年战争中崛起，一度与埃塞俄比亚同样贫穷的国家而言，这的确是了不起的成就。
关于投资，对于普通外国投资者而言，无非就是证券投资和房地产投资。
证券投资：
越南股市在2017年迎来了一波大牛市，全亚洲股市中表现排名第一，据初步测算，2017胡志明指数最大涨幅高达58%。
虽然越南股市长线来看仍有较大的上升机会，但是风险也与之共存。
首先，越南证券市场的整体规模比较小，上市公司少，散户多，所以很容易出现暴涨暴跌的局面。
其次，越南上市公司的信息披露不透明，存在很多造假现象，加上年报大多是越南语，对外国投资者来说，很难了解当地企业的真实经营状况。
最后，也就是每一个新兴市场所面临的共同风险，体系不健全，法规不完善，政策不稳定。尤其是针对外国投资者的条文规定还很欠缺，一旦政策上对待外资的态度发生转变，股市也将发生波动。
个人投资者如果想开立越南股票账户，需要亲自到越南开户，。同时还需要在当地开一个银行账户，和股票账户进行关联。
除了直接投资越南股市，还有一些追踪越南股市的指数基金。比如美股的越南ETF VanEck Market Vectors（VNM），港股的DB富时越南指数ETF，而这两者，在国内通过网络券商都可以购买。
房地产投资：
2005年~2011年之间，越南房地产经历了一波暴涨，已远超当地工薪阶层的购买力。为了调控房价，政府提高了交易所得税，挤破了房价泡沫
之前涨得最凶的经济中心胡志明市，房价直接腰斩，首都河内紧随其后，房价整体下调约30%。之后，越南房地产进入了持续4年的低迷期。
2015年，为了拯救低迷的房地产市场，越南政府对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，越南房地产也从此渐渐走出低谷。
尤其是进入2016年，楼市再度出现新一轮繁荣，一直延续到现在。有投资机构预测，未来五年，越南的楼市价格还会一直上涨。
凭借着在中国炒房的多年经验，我们学到了一个道理：房价短期看政策、中期看土地、长期看人口。该理论在越南也同样适用，投资者对越南楼市的信心主要就来源于越南的人口结构。
目前越南处在人口红利期，截止2016年，越南总人口9270万，其中15-54岁的人口占比63%，人最多的是20-34岁。
不论是劳动力还是消费力，庞大的中青年群体给越南经济带来了巨大活力。所以单从人口结构看，越南国内居民的购房需求就已经很高。
另外，根据越南的数据统计与预测，从2016年到2020年，越南富裕家庭数将翻倍，而中等收入家庭数也将增加50%。近几年，越南中产阶级的购买力与消费力会有显著提升。
在海外投资房地产，我们最关注的是收益情况。收益包括两方面：地产本身的增值和租金回报率。
从资本增值的角度来看，在过去三年，越南房地产确实有了较大增值，目前胡志明市的公寓均价在2000-4000美元/平方米，年涨幅约10-20%。
从租金回报率来看，胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右，远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项，净回报率也有4%-5%左右。
综上所述，越南房地产仍然具备一定的上升空间，但需把握结构性机会。
根据越南《住房法》规定，2015年起外国人和机构均可在越南购买房屋，限制只有三条：一是只能买公寓，不能买别墅；二是房屋产权为50年，到期后可以免费续一次下一个五十年，也就是说实际上是100年产权；三是每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋，但所购住房的面积和总套数不受限制。
从越南目前的房地产类型上看，未来较有投资价值的，集中在两类地产：
一类是中低端房地产，可考虑长线投资；另一类则是功能性地产，通常用作民宿出租。前者主要是受刚需推动，而后者则是由于快速发展的旅游业以及人均收入水平的不断提高。
从资本增值的角度看，后者的价值要大过前者，但同时面临的风险也较高。
下面说说越南房地产的投资风险。
首先是泡沫风险，胡志明市部分楼盘已经又回到了2011年泡沫破裂时的4000-5000美元/平方米，而胡志明市人均收入只有600美元/月，已经积累了一定的高位风险。
其次是政策法规风险，由于目前越南楼市刚刚对外国人开放，整个房地产市场处在上升期。如果未来政府再出调控政策，或者对外国人购楼再取进一步放开或者收紧的举措，都有可能会造成楼价的波动。
对中国投资者而言，。南海争端一直是中越关系的主要矛盾点，。不过就目前的中越关系来看，这种外交风险还是相对可控的。一方面，中国和越南一直保持着良好的双边贸易关系，另一方面，随着的深入，中越两国必将在更多项目上有深入合作交流，所以这方面的风险相对比较稳定。
与一蹶不振的欧洲不一样，越南的GDP一直在高速增长。
与逐渐老去的日本不同，总人口接近1亿的越南，平均年龄只有28岁。
与无欲无求的菲律宾不同，越南有着坚韧的民族性格以及勃勃野心。
中国西南某镇，与越南仅一河之隔
越南的经济总量和浙江差不多，人口总量和河南相当，人口结构和我国30年前类似，优越的地理位置发达的港口堪比中国香港，政府人民的野心斗志如同我国改革开放初期。
如果说，中国寒门逆袭的大门即将关闭，那么，就在离我们不远处的越南，淘金之门才刚刚开启，不妨去放手一搏。
