香港腕表价格交流群

“重庆李嘉诚”跑了,二三线房价涨不起来了?

小白财之道 2020-07-31 16:54:28


卖掉在国内的地产,买入英国的大楼。这种“逃离”的套路听起来是不是有些熟悉呢?这次不是李嘉诚,是曾经的“重庆首富”张松桥和他的中渝置地。


中渝置地控股有限公司主要在中国西部从事物业发展业务。5月初,中渝置地的全资附属公司以11.35亿英镑(约101亿元人民币)现金,买下英国伦敦金融城最高楼利德贺大楼(因为神似奶酪刨,又被叫做“奶酪刨摩天楼”)的全部股权。此笔交易是中国企业在英国房地产行业最大的收购案之一,凸显出中国资本流入世界各地房地产的趋势。


过去两年里,张松桥在境外大手笔“扫货”,英国、澳洲、香港都留下了中渝置地收购的足迹,买楼的总花费已超过220亿元。


与此同时,中渝置地在内地的项目则“一寸不留”。


(利德贺大楼)


从2015年开始,中渝置地开始战略性出售中国内地物业,包括成都、贵阳、西安、重庆的众多住宅楼、写字楼、商业楼、停车场等项目。


2015年共出售7个项目,获得144亿港元的现金。截至2016年上半年,中渝置地仅在西安、达州两个城市有61.8万平方米的土地储备(2008年其在重庆、四川及昆明拥有约1260万平方米的土地储备)。到了2016年年底,中渝置地在中国内地已经没有任何土地储备。


对于退出内地市场的原因,中渝置地年报给予了明确解释:由于本集团约于两年前已预见中国二线城市物业市场的情况,便决定重整其业务策略,带领公司发展跨越中国地域,扩展到其他国家。本集团成功减持其于中国西部几乎所有的物业项目,变现了一笔可观的资金,使本集团拥有足够财力实现其目标,投资于全球主要城市。


“全球主要城市”。国内一线城市算不算进去?赖以发家致富的西南地区就彻底放弃了吗?这是不是对西南地产的看空呢?



在2016年度业绩会上,中渝置地副主席兼董事总经理林孝文表示,中渝置地要由中国西部发展商向优质的国际化企业转型,并瞄准纽约、悉尼、东京等一线国际都市。同时也留有余地地提出,“等时机成熟、国家政策更加清晰稳定时,如果北京、上海、深圳这些一线城市有好的项目,我们也会考虑出手。


好像“囤地”这一招鲜再也不能在内地吃遍天。除了中渝置地,还有一些港资房企这些年在默默地撤退。



从2011到2015年,瑞安房地产在内地卖出约100亿元的物业,转租为售;2013年开始,李嘉诚的长和系再也没在内地拿地,“股市狙击手”刘銮雄也一直在卖项目,2015年7月将内地最大的项目转让给恒大地产之后,在内地仅剩一个物业发展项目,其他均为持有物业。


“将项目全部出售,不是表示我们不看好大陆的地产市场,而是忽冷忽热的政策环境,加上内地有很多大型的开发商,让公司在竞争上也有压力。”林孝文话语中透出些许无奈。


有分析人士对此分析称,房地产市场走过了最风光的十年,在全国范围内出现了调整和分化。除一线城市以外,很多地方的房地产投资回报率下降迅速,使得港资调整投资方向,转战其他区域,或退出内地市场。



事实上,豪气买楼的动作目前尚未对上市公司业绩形成支撑。相反,其财报数据令人揪心。


年报显示,截至2016年年底,中渝置地的资产总值约为146.36亿港元,收入11.29亿港元,同比减少约83%。净利润也呈亏损状态,为-3.56亿港元。


有业内人士分析指出,中渝置地亏损的很大原因就是企业的经营成本过高,或者说虽然市场行情不错,但销售业绩的拉升速度并不快。理论上说卖项目实际上还是可以修正盈利数据的,所以项目抛售本身不是引起亏损的原因,反而是项目背后的经营效率低下造成的。在出清所有土地储备后,中渝要如何快速提升盈利能力也值得思考。



可以看到,转型之后的中渝置地在艰难度日。但它也曾有荣光,毕竟张松桥也曾是“重庆首富”。


中渝置地的实际控制人张松桥目前持有公司60.47%的股份,现年52岁。除了中渝置地,他还是渝港国际、渝太地产、港通控股等多家公司的主席,同时担任银建国际等上市公司的执行董事。


在2007年胡润百富排行榜中,张松桥位列第48位,身家超过125亿元,为“重庆首富”。不过2008年以后,除了2009年位列第98名,张松桥的排名历年均在100名之后。


1992年,在内地业界对何谓“高档住宅”还没有任何概念的时候,张松桥就在重庆渝北区圈地 2200亩,其中 800 亩开发了时至今日仍然在当地赫赫有名的豪宅大盘加州花园。


1993 年中渝置地的前身——确利达国际控股有限公司在香港上市,其主营业务只有包装和行李。


张松桥当选“重庆首富”的前一年,2006年11月,他将自己创立的重庆中渝的房地产业务注入确利达,其中包括了重庆渝北中心区的 11 幅土地,作价 33.18 亿元。而确利达也从 2007年1月10日起更名为“中渝置地控股有限公司”,主打内地地产业务。



按说英雄不问出处,可是一个“重庆崽儿”是如何淘到买地的第一桶金的?


对此坊间颇多传言,有的人说是张松桥靠烧骨粉,也有的说其是靠倒卖银元发家……对于自己最初淘金的行当,张松桥轻描淡写“电器”二字便缄口不语。


张松桥的祖母是越南华侨,后来到了香港,按照华人的传统,作为长孙的张松桥得到了一笔不斐的遗产。利用这笔资金,张松桥开始做起了电子产品的交易,真正让其发家的便是八十年代初期风靡一时的电子表。


一个成本只有几元的电子表芯,从香港倒腾到内地,可能赚上的十倍的利润。据说正是其从事电器贸易的经历,才使其结识了当时同在新华路打拼电器生意、后来成为其生意伙伴的加州花园的台前老板曾维才。



每一个城市都有一个地产江湖,每个地产江湖中都有座次。如果说土地在张松桥的财富故事中充当了一号角色,那么,没有悬念的悬念是,它还将在未来数年的财富比拼中继续如此。


曾经买买买,如今卖卖卖,首富们的资产大挪移也再一次为吃瓜众们敲了个警钟:房地产真到了该清仓的时候了吗?


Copyright © 香港腕表价格交流群@2017