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根据链家网挂牌数据
上海目前房价的中位数水平是
56508元/㎡
410万/套
这个价格数字到底是个什么水平？
用几个我们一提到房价就会联想到的城市来对比一下
“香港、纽约、伦敦、东京”
我们不考虑那些动辄几十万一平米的超级豪宅，只关心 平均水平
（毕竟超级豪宅只是少数，并不影响我们实际的生活水平）
并且由于
1、这几个城市通常以总价作为统计口径
2、二手房市占远高于新房
我们后文中都 使用二手房总价纬度进行比较
表1：当前几大城市房价平均水平比较
那么到底哪一种说法才是对的？
我们不做自以为是的推导，也不做任何预测
我们只通过计算来
相对可靠的估算
该城市里一个中等收入者
只通过一个人的努力
买下第一套房产
到底有多难
为了得到相对可靠的比较结果，我们还需要了解各个城市购房时加上各种费用后的“实际购房成本”、收入水平以及租金情况，具体来说就是：
1、购房时产生的各项额外费用
2、房屋持有将会产生的额外费用
（忽略各城市水电费等生活费用的差异）
3、各城市平均水平收入者的收入情况
4、各城市房租水平
（对于首置来说，不买房就需要通过租房解决居住问题，租金的高低影响了将租金转换为月供后，生活水平的变化情况）
说明：
前两项的数据大部分将会通过 各城市政府官方网站、大型银行官方网站 收集，但也有小部分通过网络上零散的信息收集和互相核对完成
后两项数据我们参考德意志银行5月发布的《Mapping the worlds prices 2017》报告
首先，我们来计算包含各类费用后各城市的“实际购房成本”
计算中我们将运用上文中的前提，即：
城市平均收入者
购置平均价格水平二手房
纯自住用途
正好避开各种短期交易税
（如果有的话）
可以承受月供情况下，最大比例贷款
（缩短实现首置的时间）
表2：上海购房成本
按照我们之前的假设来计算（换算为人民币）
首置购买，410万，73㎡，首付35%，公积金60万其余商贷，贷款30年
表3：香港购房成本
按照我们之前的假设来计算（换算为人民币）
首置购买，535万，首付40%，贷款利率2.15%，贷款30年
表4：纽约购房成本
按照我们之前的假设来计算（换算为人民币）
首置购买，459万，首付26%，贷款利率3.83%，贷款30年
表5：伦敦购房成本
按照我们之前的假设来计算（换算为人民币）
首置购买，542万，首付5%，贷款利率3.9%，贷款30年
表6：日本购房成本
按照我们之前的假设来计算（换算为人民币）
首置购买，217万，首付0%，贷款利率1.66%，贷款30年
总体来说，上海购房的税费+持有成本在这5个城市中是最低的
（日本进入门槛低，但持有成本高）
然后，我们来看下几个城市的平均收入和租金水平
我们将年持有费用的数据分摊到月，得到几个城市的比较
表8：5个城市数据对比
表9：对表8项目进行合并后得出比较
通过表9我们发现：
1、由于收入水平<购房后月固定支出，因而一个上海、伦敦的平均收入者不可能以最大的贷款比例贷款（实际上考虑到生活费用，收入水平必须≥购房后月固定支出必须+生活必须支出）
2、在香港、东京，对于平均收入者，支付完购房一次性支出后，购房相比租房是一件更轻松的事情，但是对于香港而言，购房一次性支出非常高，租金高，而东京确实购房压力较小
上海租金便宜，但尴尬的是大家都愿意买房
伦敦收入不是最高，尴尬的是持有成本全球第一
香港尴尬的是不买房靠租房，根本活不下去
纽约尴尬的是出现了国际顶尖城市少有的房价合理水平
东京房价那么便宜，尴尬的是就没人买房
那么如何量化的去比较各城市之间的购房难度呢？
我们决定使用时间的角度比较
比较一般收入者自力更生买房的最短时间
当然这个估算需要一些前提
由于人与人的差异，买房前每月能够存下的金额难以估算，因而
计算的“最短购房时间”实际上代表了
一个中等收入的人假如完全自力更生
为了达到收入能够覆盖购房后的月支出
凑够相应的首付需要不吃不喝的时间
并且
由于我们希望估算的是购房难度
因而我们忽略不同城市买房意愿的不同
假设这些人都是拼了命的想买房
表10：最短购房时间计算结果
从计算结果来看，抛开不同城市间平均居住水平的高低，为了达到城市平均的居住水平
如果结婚一定要买房，且各经济参数不变，从23岁参加工作算起，
上海的适婚年龄是50岁，香港是34岁，纽约是27岁，伦敦是33岁，东京是23岁
然而实际上这个计算结果仅仅是个限定条件下的理论值，实际生活中的情况要远远复杂于这个假设，例如：
1、实际的首付中可能有亲戚朋友借来的资金，因而还款金额、模式都会完全不同，这个计算中完全不考虑这个问题
2、上海本地中产家庭拥有多套房产的比例非常高，对于他们来说购房首付只需要出售原有房产就够了，那么表10中计算出的27年对他们的意义就非常小，而上海房产低购买费用和持有费用的优势就体现出来了
3、上海首次购房者直接选择购买平均水平房产的概率较小，更多的会以一种先上车后置换的方式进行居住条件升级，这样实际上凑足首付的时间也将会被大大缩短
4、不同城市间由于物价水平、社会福利制度不同，真正的“生活必需开支”实际上应该是有一定差距的
并且最重要的是
现实情况下买房行为
一般至少是一个小家庭的行为
小夫妻两个人一起购房
那么购房的压力就要明显的降低很多
但是由于没有可靠的各城市平均家庭收入的数据
并且家庭平均收入显然不能简单将人均收入乘以二
因而上文中的计算也都是以一个人购房为前提的
如果姑且我们将人均收入的两倍作为平均家庭收入进行计算
我们将会得到的计算结果见表11
表11：最短购房时间计算结果（假设平均家庭收入为人均收入2倍）
这样看起来是否又充满了动力
虽然上海购房的难度看起来依旧是最高的，但是
小夫妻两人不吃不喝共同奋斗7-8年
（虽然不可能不吃不喝）
就可以白手起家买下上海平均水平住宅
当然这又是另一种极端的理想模式
并且其中还假设了
工资一开始就达到平均水平等等不切实际的设定
实际时间应该会高于这个数字不少
表10、表11中的数字实际仅仅是一个“趣味实验”
这个“趣味实验”的积极意义在于
对于已经选择了在上海生活的人们
利用好购置费用低和持有成本低的优势
别想着一步到位，先上车后升级
或者
买房前还是先找个伴儿吧
最好找一个和自己风雨同舟的
Ps：参考资料
表1 相关数据来源
*根据香港政府差饷物业估价署发布的《香港物业报告（2017）》数据
香港2016年一手房套均总价 1111万港币，约 933万人民币
香港2016年二手房套均总价 637万港币，约 535万人民币
*根据英国最大的不动产信息网站 Rightmove的数据
伦敦二手房总价中位数为 61万英镑，约 542万人民币
上海房价水平参考链家网挂牌：http://sh.lianjia.com/
日本房价水平参考LIFULL HOME‘S挂牌：http://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/23ku/list/
表2~6 购房费用相关数据来源
*香港差饷、地租以及对应计税基数（应课差饷租值）参考
香港特别行政区政府差饷物业估价署http://www.rvd.gov.hk
*纽约平均首付比例参考美国 PropertyShark 官网
*纽约平均房贷利率参考房地美官网
*纽约房产税相关参考纽约市财政部《家庭住房房产税》
*英国印花税资料来源英国政府网站
https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates
*英国市政物业税资料来源英国政府网站 (https://www.gov.uk) 资料
《Council Tax and Business Rates》
*日本税收费用相关资料来自网络整理
*日本贷款额度、利率资料来自
日本三井住友银行官网www.smbc.co.jp
*表7 收入、租金数据参考德意志银行报告
《Mapping the worlds prices 2017》
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