东莞:继广州、深圳、香港之后又一个世界级城市?

前拥深圳香港、背靠广州

三大国际都市环绕

优越的核心位置为东莞奠定了良好的发展基础

成为粤港澳大湾区核心区位担当

在新一轮发展中，东莞将依托粤港澳大湾区的发展战略机遇，努力打造粤港澳大湾区的国际制造中心，进一步强化城市的科技创新成果的转化功能、扩大开放合作的示范功能和现代优质生活的服务功能，形成与香港、广州、深圳更高水平协同联动发展的新格局。

表：粤港澳大湾区各大城市规划定位

为加深11个城市之间的密切合作，交通枢纽建设被加速推进，其中东莞的交通建设备受瞩目。根据《东莞市综合交通运输体系发展“十三五”规划》，在“十三五”期末，东莞力争实现轨道交通1、2、3号线与广州深圳的对接，穗莞深城际连通广州、东莞、深圳，多层级轨道复合走廊将东莞市融入到国家铁路网和“珠三角”一小时交通圈。

表：“十三五”期间东莞市交通建设

2017年东莞经济运行提质提速，全市GDP达到7582亿元，同比增长8.2%，增速高于同期全国6.9%、全省7.5%的平均水平，为近4年来最高。在珠三角9市中排名第四位，与佛山同处珠三角城市第二梯队，并且相比第三梯队的惠州、中山市拥有非常大的领先优势。作为传统外贸强市，2017年东莞外贸继续高位突破，进出口总额超过1.2万亿元。

图：2017年珠三角9市GDP及增速对比

2016年，东莞市常住人口达到826万，在珠三角9市中仅次于广州、深圳，外来人口占比75.7%，在珠三角9市中占比最高。而根据《东莞市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，到2020年，东莞市常住人口将达到850万人左右，户籍人口230万人左右。十三五期间，东莞市每年将净增常住人口6万人。未来人口高流量的进入，将为东莞城市发展提供源源不断的动力。

图：2016年珠三角9市常住人口及外来人口占比

2017年和2018年，东莞连续两年晋级为中国新一线城市，主要体现在东莞市中国唯一一个被三个世界级都市（香港、深圳、广州）包围的城市，而东莞将是粤港澳大湾区出台获益最大的城市。

从战略位置来看东莞

如果把珠三角看成一个“A”字型，那么经济重心就在A的右边，而东莞，正好处于右边的黄金位置，这也就是说，东莞距离广州、深圳、香港的轨道交通时间都可以控制在半个小时以内，这个优势，在国内是独一无二的。

未来将有200万人工作在深圳，住在东莞

深圳在2016年底，曾出台了“深圳市住房建设规划（2016-2020）”，这份文件值得细读。在这份文件里，深圳住房供应量只有65万套！而住房需求有180万套，换句话说，有将近500万的深圳人将住到环深地区，而东莞，从经济半径来看，里深圳最近，也就是说，将有超过200万人将来工作在深圳，居住在东莞。

所以就目前来看，东莞临深地区的房价已经与深圳龙岗房价相差无几，因为这两个区域的经济半径（距离福田CBD）几乎是一样的。

2000年以前，深圳是临港。深圳最早开发的商品房，销售目标是港人，收的都是港币。所以最贵的地方在罗湖火车站附近，后来延伸到布心、布吉，那个时候布吉的房价和南山差不多。

一些在香港无力置业的港人，在深圳买房；或者有钱的港人在深圳包二奶。90年代，深圳的房价波动很大，主要原因是受香港的影响，而香港作为自由港，楼市对利率汇率非常敏感。

2000年以后，深圳大力发展福田和南山，特别是高新技术产业逐步形成、兴起。深圳经济摆脱了对香港的依赖，不再是临港了。福田、南山成为深圳地产最核心的区域，开发的楼盘也主要面向深圳人。这个时候，深圳的房价波动相对较小，仅在2008年美国金融危机时下跌较多。

目前，东莞正处在深圳差不多2010年的时期。深圳购买力外溢，造成了凤岗、塘厦、黄江、清溪等临深片区房价的暴涨。这些片区的房价紧跟深圳。同时，东莞的产业也在承接深圳的转移。等过5-10年，深圳的制造业基本上转移完成，东莞这一波产业转型也基本完成时，东莞的房价将更多地和它本身的产业相关，而不仅仅依赖深圳。

现在东莞的房价是依靠深圳客过去扫楼而涨上去的，但是等东莞的产业转型成功之后，东莞的经济发展有了源源不断的内动力，东莞的房价就会自己造血，而不再指望深圳的输血了。

反正我是坚定看好东莞，看涨东莞的楼市。坚信东莞在数年之后会成为下一个深圳。