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购买香港新盘7大要点你要知

2020-09-26 14:16:59

1)购买前准备


香港楼价高,购买最少也要五、六百万,无论是买新盘或二手楼,购买前都应该做足功课,尤其近年新楼销售的透明度都相当高,在锁定目标新盘后,就应该搜集有关楼盘资讯,如楼盘的售楼说明书(俗称楼书)、价单、成交纪录册;单位的实用面积、座向、及附近设施等等,甚至可搜寻楼盘周边的地区规划资料、物业前方有否其他发展项目影响景观、附近有否堆填区、垃圾站等设施。

以上资料大多可以在楼盘的官网及代理网页上找到,而【Q房网】网页布亦有提供,或者参考政府推出的一手住宅物业销售资讯网www.srpe.gov.hk都可以,而准买家亦不妨到楼盘附近作实地视察,进一步了解单位的周边环境。

2)参观示范单位


有心仪的新盘想购买,当然也要看下发展商打造的示范单位(样版房)!不过有一点要留意,发展商不一定要有示范单位比准买家参观,但如果有的话,就必须首先设置无改动示范单位(俗称交楼标准的清水房),才可以打造经改动示范单位(即有装修的示范单位) 。


准买家在参观示范单位时,一定要参观交楼标准的清水房,因为发展商都会将有装修的示范单位设计得美轮美奂,所以要了解单位的真身,就一定要和交楼标准的清水房作比较。而准买家亦有权在两个示范单位中进行量度,并在交楼标准的示范单位内拍照或拍摄影片,掌握更准确的物业资讯。


3)楼书必定要看

新盘的售楼说明书,是买家其中一个了解该新盘的最重要资讯,发展商会系开卖前最少七日公布,而在楼盘开放示范单位时,也会提供楼书比准买家索取。所以,紧记要拿本楼书,以便在参观示范单位时参阅相关资料(其实上网都有电子版嘅,好多发展商都透露,准买家是很少拿楼书)!


因为好多项目的楼书都成很厚,尤其是大型的新盘,当中有不少专业用语及条文,繁复难明到一个点,对不少准买家,「拿楼书等如拿一大袋米」,不过楼书内详列每一个单位的实用面积及单位平面图,并且有建筑物横截面图、公契摘要、批地文件摘要等资料,并且中英对照,准买家亦应细心参阅售楼说明书(可以上网看),特别是下列部份:


发展项目的资料

楼盘嘅名称、位处街道名称、及楼层


发展项目的所在位置图

顾名思义,位置图是发展项目的所在位置,也会列出距离新盘项目界线250米以内的每条街道名,以及位于距离新盘项目的界线250米以内其用途可能对交通、噪音、空气质素、气味、环境、卫生、消防、人流及居民日常起居生活等有影响的43项建筑物、设施或构筑物。(有无垃圾收集站、公厕等设施,!)


发展项目的住宅物业的楼面平面图

楼书会列出发展项目/该期数内所有住宅物业的楼面平面图。准买家可以从楼面的平面图中,得知拟购买的住宅物业的间隔、睡房及厕所数目、住宅物业是否有窗台/露台/工作平台等资料。(楼面平面图一般会以「实线」代表墙,如洗手间以实线包围,亦表示该洗手间并没有窗户,即所谓的「黑厠」。)


项目中的建筑物横截面图

显示建筑物相对毗连建筑物的每条街道的横截面,以及街道已知基准面和建筑物最低一层住宅楼层的水平相对的水平。(可评估日后的噪音情况及景观)


「有关资料」部份

卖方须于售楼说明书「有关资料」的部份,列出住宅物业特有的有关资料。该些资料为发展商所知悉,但并非为一般公众人士所知悉,而该资料相当可能对享用该物业造成影响。(例如,发展商会列出单位设有「固定窗户」的资料,如房间内备「不能开启」的固定窗,发展商就有机会在楼书上多使用「阅读室」、「游戏室」、「康乐室」等名义,而非「睡房」。)


另外,楼书内亦会列明部份公契,如是否可养狗、小业主有否责任或需要分担管理、营运或维持有关发展项目以内或以外,如公众休憩用地或公共设施的开支,以及有关公众休憩用地或公共设施的位置;以及小业主是否须要负责维修斜坡,都会于楼书内列明。


买新盘除了购买前需要准备,在参观示范单位,及有机会阅读成尺厚的楼书时,都有地方需要留意,而其后发展商公布的价单及付款辨法,楼盘的管理费、楼宇按揭等亦不容忽略。


4)价单及付款辨法

价单会除价钱外,亦会列出单位的窗台、平台、花园、停车场等的面积(若有的话),而在面积及售价资料之下,会有列出楼盘的付款计划,所以买家可获的价格折扣、赠品,或任何财务优惠或利益,亦会在价单内列明。

发展商不一定会把价单所有的单位一次过推出,所以准买家应留意有关的销售安排。而有关价单和销售安排,亦会在该项目的出售日期前最少三日公布。

如准买家拟选用由发展商指定的财务机构提供的各类按揭贷款计划,在签订临时买卖合约前,应先细阅有关价单内列出的按揭贷款计划资料。如就该些按揭贷款计划的详情有任何疑问,应在签订临时买卖合约前,直接有关财务机构查询。

准买家亦可向发展商问清楚,楼盘还有什么单位可供选购。若发展商在售楼处内展示 「 消耗表 」, 您可以从 「 消耗表 」中得悉在每个销售日的销售进度资料,包括在该个销售日开始时有哪些住宅物业可供出售,以及在该个销售日内有哪些住宅物业已获拣选及售出。


5)管理费

楼书内只列出那家管理公司管理,及公契的摘要,记录了每个单位不可分割的分数,代表日后按此比例来分担管理开支,并没有列出每个单位每月须缴交多少管理费。

要知道怎计算管理费。


6)费用、按揭

准买家如果做足功课又锁定目标,就要计算置业的总开支,包括律师费、按揭费用、保险费,以及印花税。而且要确保可以获得所需按揭贷款,先才好下订。批核按揭并不是地产代理工作,而且每个人财政状况同收入都不同也影响个别批核结果,所以最好先向银行查询可获批的贷款成数后先作出决定。

向银行查询可否取得所需的按揭贷款,然后选择合适的还款方式,并小心计算按揭贷款金额,以确保贷款额没有超出本身的负担能力。同时亦应查阅同类物业最近的成交价格,以作比较。

另外,亦要向发展商或地产代理了解,预计的管理费、管理费上期金额(如有)、特别基金金额(如有)、补还的水、电力及气体按金(如有)、以及/或清理废料的费用(如有)。


7)交易

订立临时买卖合约时,您须向发展商支付楼价5%的临时订金。

如您在订立临时买卖合约后五个工作日之内,没有签立买卖合约,该临时买卖合约即告终止,有关临时订金(即楼价的5%)会被没收,而发展商不得因您没有签立买卖合约而对您提出进一步申索。


在订立临时买卖合约后的五个工作日之内,倘您签立买卖合约,则发展商必须在订立该临时买卖合约后的八个工作日之内签立买卖合约。



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