看了上一篇文章的小伙伴都知道，本来这个价位的标的物是中海誉城71㎡两房报价178w。很多小伙伴在留言问我为何选择这个产品？老邝想说178w这个价位即使不满两年，也是被低估品，环境污染+远离地铁等硬伤不会影响房价的修复，目前相似面积的报价已经达到200w+（都不满二）。
老邝的投资理念有点像格雷厄姆的“捡烟蒂”策略，任何版块任何楼盘都有被低估品，再加上中海誉城位于广州“东进”发展战略，无缝对接科学城+新区府的刚需。中海的物业应该是广佛地区最优质的管理了，这也是一个加分项。
1、被套路的踩盘
既然潜在标的物被卖了，老邝在绿中介找了好久，都没有发现符合心水的房源。熟悉本人的小伙伴都知道我喜欢用绿中介查二手房源，但我看新房信息喜欢用安X客，于是登陆后者碰碰运气。碰运气也是讲究策略，做任何事情都要讲究差异化，绿中介的房源集中于市区成熟区域，那么它的弱势自然是郊区，你会发现绿中介在最热门的郊区——南沙是没有布局的，因此老邝利用安X客重点筛选南沙的二手房源。
经过一轮筛选，老邝挑选了蕉门地铁口的中惠壁珑湾的两房，网站显示76㎡报价185w，老邝致电查询时对方说这个房源已经满了2年，可当我到了现场，对方告诉我业主报价其实是210w，但类似户型之前的成交价是190w+，价格还可以谈的。当时我内心那个气啊！要知道我为了体验日常通勤，可是搭乘地铁过来的，而且中介也承认为了在“安X客/房X下”引流，大家伙普遍都采用这种报低价的策略。
老邝再次强调，绿中介相当于电商领域的JD，安/房相当于TB。前者都是自营门店，信息更靠谱；后者则是个人中介上传房源，潜规则是大家都报低价钓鱼。我的策略是用绿中介查询版块+楼盘的均价体系以及带看量，然后用安X客挑选该楼盘的笋盘单位。配图为钓鱼房源实拍风景图。
2、意外的房源
带看中介也看出了我的不满，连忙咨询我的具体需求，帮我找其他房源。老邝就向她说明了筛选标准：“近地铁、200w总价、五年内次新盘”。根据她的筛选，她带我看了金洲地铁站上盖的中大城，分别是88㎡毛坯两房报价180w，以及78㎡带装修两房177w，两者都不满两年。
先说结论：两个都可以买，户型上两者都是一模一样的两房，区别无非每间房放大/缩小一点。老邝觉得如果你有装修溢价能力（比如装修总价控制在10w以内），建议选毛坯；但单论户型我更喜欢78㎡房源，因为88㎡做两房有点浪费空间。
中大城的建筑年份是2015年，整个小区不大，仅6栋30层高的洋房。楼盘最大的亮点自然是完完全全“地铁上盖”，就连对面的明星项目越秀滨海御城，最新一期距离地铁口也要步行8-10分钟。老邝现场目测中大城的阳台使用率约5-6成，距离成熟阶段的“8成使用率”还有距离。
3、周边配套
投资南沙，优先考虑的自然是与市中心的通勤问题，上文提到了老邝这次特意选择不开车，从中大城出发到达珠城约1小时10分钟，楼盘到万胜围约50分钟。在实际搭乘过程中，金洲对比蕉门的优势就是早一个站上车，有位置坐是多么关键，毕竟4号线开往车陂南也要50多分钟。地铁人流密度也OK，这是周四下午3点半的非高峰期，我们这拨人上车后已经无座位了。
在南沙居住，其次要考虑的是生活配套，而金洲坐拥整个南沙最优质的商业配套，无论是吃喝玩乐的万达广场，还是跨境商品直购，都能满足你的需求，茶米油盐等社区底商你更不用担心，旁边不是有个滨海御城嘛。未来的南沙是广州的副中心，在这里居住、市区上班类似“跨城候鸟”，多年以前大家也不看好广佛线上的跨城候鸟，现在呢？
中大城对应的学位是金洲小学，楼盘底商聚集了大量中介行，后面则是农民村。据说该村已经确定要征收，只是目前对于赔偿款仍未达成一致，老邝在楼下的食肆店和店主聊天时，得知对方住在村屋的租金是两房一厅1200元，中大城的两房租金要2300-2500元。
4、投资策略分析
鉴于南沙的一手房都是双合同，而二手房不存在这个问题，因此选择二手房是各位看好南沙区的一种投资策略。同时南沙有着天量的一手供应，你挑的二手房就必须做到“人无你有”，而整个南沙最稀缺的资源当属地铁+商业。前者是指能够步行10分钟内的日常通勤（注意区别地铁上盖V.S地铁沿线），后者是指满足精神消费的体验式购物（不是社区底商）。
中大城周边在售的一手楼盘分别是越秀滨海御城、蓝光林肯公园，一手价格成为周边二手业主定价的“锚”。南沙的一手价格在未来几年都会涨，中大城作为5年内次新盘，跟着版块一手价格水涨船高是没问题的，毕竟房产投资“没有卖不出的房子，只有卖不出的价格”，选择对的版块，其实已经成功一半。
未来的接盘侠们，除了南沙不断引进的产业人口，老邝觉得琶洲互联网中心也是潜在客户群。这个将于2021年成型的广州新中心，其总部经济实力不弱于珠城，既有4号线无换乘50分钟直达万胜围，又有未来4号线和18号线的“牵手”，给了这个版块无限遐想。
总结
南沙是投资资金的热土，除了我们本地人，很多深圳、香港等外地资金虎视眈眈。曾经有人跟我说“南沙都是投资资金、都是炒作的泡沫”，对此老邝觉得南沙太大了，大到可以独立成为一个“城市”，这个“城市”有坑也有机，关键还是看个人能力圈。
明天（03.31）的线下培训，老邝将继续分析南沙的房产投资，感兴趣的小伙伴仍可以报名。如果你对广佛地区有购房疑问，欢迎添加私人微信号，我们提供1对1咨询服务。
