C篇《广厦天下:房地产经济学ABC》--要点记录

原书作者：陈淮 

说明：本篇根据陈淮腾讯微博整理，没有分小标题

C篇      议论与思考篇 

第十八讲  农民工住房是个艰巨的历史任务 

我们所说的城市化，不是与城堡、征服、宗教、专制统治等相联系的城市化，而是和工业化、市场经济发展相联系的城市化。

从城镇人口的绝对规模和所占比重两个指标看，我们的城镇化速度是非常快的；但我们也得清楚地知道，在这个人口规模中，至少有超过四分之一的部分是"伪城市人口"；我们迄今所实现的城市化，尚有相当一个部分是并不真实的城市化。   城市化能否成功，根本地取决于我们能否真正解决好数以亿计的农民工在城市中定居的问题；这个"住城里"不能是形式上的，不稳定的；而必须是实质性融入城市的、真正无区别地享有市民待遇的。  

城乡矛盾最可能会出现直接的利益冲突、利益对抗的地方是，一是城乡接合部的农村土地征用问题，二是粮价、农产品价格问题，三就是农民进城经商务工与在城市中定居的问题。  

农民工为什么在城市中扎不下根来？因为城市本身就始终在把他们当"外人"；在大多数城市，他们能够平等享受的政府补贴或提供的公共产品，除了乘公交车，大概就剩下110报警台了。

如果说第一代农民工出来打工时并未有定居城市的打算，那么这个新生代农民工可是根本就没打算再回农村的一代人；这个需求已经成规模地出现在现实生活中了，但我们的城市还远没在住房建设、住房供给、住房政策上做好接纳他们的准备。   

在政策上，我国农民住房有个奇怪的"学名"，叫做"土地附着物"；农民自己花钱盖了房子，法律、政策却不承认这个资产的独立形式。农民的住房不能出卖、抵押，甚至出租都并不合规。 

有意思的是，，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿；画家依此提起民事诉讼，，同时判农民需赔偿画家28万元；赔这么多钱，农民索回住房重卖高价的企图也就没了意义。  

 这个判例在很大程度上道出了我们目前的土地制度上的两难；，法律得遵守，现状也得维持。

农民工家庭能够稳定地定居城市当然好，但不稳定呢？老家的宅基地以及责任田是他们最后的生存保障；要是把这个最后保障取消了，那农民工万一在城市中出现难以为继的问题，这个规模巨大的人群的生存问题立即就会形成严重的社会危机。

马克思在他的经典著作《资本论》中多次提到"圈地运动"和这个"羊吃人"的过程；但马克思不仅从中看到了暴力、血腥、悲惨、压迫、掠夺和资本的贪婪，而且看到了生产关系的巨大变革。 

小生产者的农民和土地分离，这是否是历史的进步与必然？如果答案是肯定的，那更为重要的是，我们能否走出一条不以劳动者的痛苦和尖锐的社会阶级对立为代价的城市化、工业化之路？ 

我们的任务，就是要找出一条和谐渐进的、符合国情的，让社会成员能够共同分享好处的，而不是让一部分人承担痛苦和风险、让社会充满危机的城市化之路。   

我们不能立足于乌托邦式的理想，我们需要在现实的基础上寻求符合国情的发展之路；这个现实就是，在土地问题之后，农民工应当通过什么样的方式在城市中获取住房。 

 第十九讲 节约资源是个大战略 

我们不得不坦言，实在算不上一个"物博"的国家。不仅"物"不"博"，应当说我们是一个自然资源匮乏的国家。我们恐怕得把那个博士的"博"字换成薄厚的"薄"字，叫做"地大物薄"才对。   

我国的淡水资源人均占有量仅为世界人均的四分之一，居世界第121位；我国耕地面积只占全世界耕地资源总量的7％。而我国的人口占世界人口的22％。   

从上世纪90年代后期的"九五"计划以来，我国在资源勘探上的投入力度和规模是比此前任一个时期都要大得多的，我们得承认，我们的自然矿产资源是相当匮乏的；从目前的勘探结果看，一个基本结论是，我国支持工业化的45种主要矿产品中有25种是严重短缺的。   

我国石油的后备资源只有人均5吨多一点；人均5吨又是个什么概念呢？如果我们的人均石油消耗量达到美国现在的水平，把全部后备资源都采出来，包括边角余料都采出来，也只够我们用1年零8个月的。  

西部的资源前景远不乐观，除去我们早就知道的一些大江河上游的水力资源外，西部几乎没有找到什么特别值得夸耀的资源。至少没有找到任何一种能够根本影响我国某种资源前景的储量。  

、经济、宗教、地缘、民族、种族、以致历史遗留问题引起的对抗、冲突始终不断，几乎所有引人注目的事件背后都有对资源争夺的背景。

，就总想把人挤走，好让他们来独霸这块优质资源；。正好那里又爆发了一次比较严重的种族冲突爆发，"尿盆子"硬扣到人头上；其实就是想让我们把"肥肉"让出来让他们吃。   

期货市场本来是人们的市场经济中用来规避风险的一种工具；以一定的价格先把将来才能生产出来的产品卖掉，锁定价格，这样就可以在一定程度上规避价格风险了；可人们没想到，这个规避风险的工具被发明出来以后，又演变成了放大风险的杠杆。   

货币战争已经实实在在地发生了，美国这一手很毒辣，实际给我们出了一个"两难"的难题；要么允许人民币大幅度升值，要么就得忍受通胀的压力。  

世界上关于""的说法日益甚嚣尘上，大概有几十种版本；有说"正在抢全世界的饭碗"的，有说"正在非洲推行新殖民主义"的，有说"是气候变暖的祸首"的；其中最耸人听闻的，是说"正在耗光全世界的资源"。

老百姓的生活改善正在从"衣食"为主向"住行"为主转变；如果我们13亿人的城市化率、住房水平和汽车普及程度达到美国现在水平，那的确是全世界的能源都给用也不够。   

现在国际上也颇有一些人给我们出主意，说你们应当回到那个时代去，让人们都去"学大寨"，上虎头山去战天斗地，修水平梯田，那多环保省能啊；这种胡说八道的臆语不值一驳。  

中非论坛开幕的第一天，就宣布了一个对非洲的新经济政策，就是非洲对华债务全免；下这么大本钱是因为非洲的石油前景已经引起的世界高度关注，要在这个新一轮资源竞争中把握先机。 

我们从1999年就已经清楚地知道，能源战略的根本出路在于"走出去"；公司已经敢于在正面战场上与俄罗斯、美国这两个"玩"石油的大家"亮剑"，这本身就是一个具有重大战略意义的胜利。  

传统的"节约"是以降低成本为目标的，改进技术工艺、加强管理、采用规模经济生产等，都是在这一目标下实现节约的有效手段；而建筑节能则并非仅仅是为了降低成本，追求建筑节能的目标在于节约资源、保护环境和改善居住质量。

 随着技术发展，能源结构以及新型能源也成为了节能的重要指向；合理选择煤、气、电等不同能源形式为人们所重视；太阳能、风能、地热能等也在大踏步地介入到生活用能领域。   

形成健康合理的住房消费理念也是一个大系统；改善和增加社区共享资源，选择适度大小的居住面积，提倡节约资源的消费方式等都是我们面对的大课题。 

 第二十讲 日本的教训究竟何在 

我国房地产业市场的确出现了价格过快上涨现象，但把房价问题和人民币升值联系起来，并断言"将步日本的后尘"，这种联想缺乏客观依据。   

日本人认为，按照美国人的设想，日本将永远是跟在美国屁股后面的"小弟弟"，永远实现不了经济赶超，永远成为不了世界一流的经济强国。   

1971年美元对黄金进入了浮动比值状态；1973年"布雷顿森林体制"解体，英镑、法郎、西德马克以及日元等都进入了对美元浮动汇率的时代；美联储"量化宽松"的货币政策，实际上就是利用浮动汇率下的美元贬值来转嫁美国的财政赤字和国内失业的经济难题。   

日本的石油、铁矿石等能源、原材料几乎全部依靠进口，70年代国际油价暴涨立即对日本经济形成为极大冲击；日元升值、油价暴涨、国际市场萎缩，可以说日本面临的是一个生死攸关、内外交困的局面。   

从挑战方面看，我国的外向型经济在人民币升值的压力下，也已经面临从粗放式的扩张向提高核心竞争力转变的任务；我们今天也面对这国际能源、原材料价格的暴涨形势。

在谈判中日本人的态度总是很好，说要"反省"，要自我限制；第二年日美汽车贸易的顺、逆差还是"涛声依旧"；年复一年地谈，一直到1985年，日本各产业几乎全部拥有了对美国的绝对竞争力，美国人才发现自己有多么的幼稚和天真。

广场协议之后，日元进入了第二个升值阶段；亚洲金融爆发之后，日元借东南亚多国货币大幅贬值之机，顺势对美元贬值；进入21世纪后，日元对美元的比值关系数次起伏；到世界金融危机前后，日元对美元汇率再次屡创新高。

 80年代中期时，日本不仅在国民生产总值超过了当时的苏联，人均国民收入超过美国，而且一举成为世界头号债权国；在这样一个基础上，日本开始了一段长达五年的经济繁荣期，这个阶段后来被称为"平成景气"阶段。   

《生活大国五年计划》提出，要"确保国民能用五年的家庭年收入购买一套住房的目标"；前期迎合社会急于赶超欧美心理，政策急剧吹大了需求，膨胀了价格；后期让国民买到便宜房子的政策宣言又一举刺破了"泡沫"，完全打乱了社会价格预期。   

日本在"泡沫"经济破灭之后的政策就像病人吃药，刚吃了几天，病情已经见好，吃不起了，于是过早停药导致了病情反复；病情反复了还得吃更贵的药，吃了几天见好，又吃不起了，又过早停药，结果病情进一步加重；日本的这个教训值得我们汲取。   

70年代初期日本就提出，要通过新建一批中、小城市以及调整产业布局，解决人口过于集中特大城市的问题；真的能够从40年前就坚决贯彻这个战略，后来的房价危机以及"泡沫"经济就有可能避免，至少是大大减轻。   

固定资产税是从价计征的，本意为抑制投机性需求、过度需求的政策，首先伤害的却是中小企业和中低收入群体；一大批中小企业因资产税暴增而无法维持，固定资产税又推动了房租等迅速上涨，中低收入群体陷入租买两难境地。

80年代日本实际上形成了一个私人财富累积的狂热高潮；人们争相加入"以钱生钱"游戏；"穷人咋富"和指望"一夜暴富"的心理成为占据了社会主流思潮；疯了似地加入到"全民"炒股买房的行列，这十年成为日本出国旅游、买高档奢侈品爆发增长的十年。   

日本在所有发达国家中是唯一没有在城市化进程中形成"贫民窟"的；日本住房保障体系的"无缝"覆盖功不可没。   

东京的普通老百姓都住在距离东京核心市区80到150公里半径的周边地区了；时至今日，日本职员开车上班的，用"凤毛麟角"来形容一点也不为过；东京的"上班族"，包括绝大部分高级"白领"都是搭乘高速轨道交通上班的。   

日本轨道交通最大缺点就是拥挤，在人流集中的大站，每个车门口都需要在站台上安排若干专人往车里面推人；日本人早已习惯了这种拥挤，任你推搡，绝不会因此抱怨争吵；所谓"挤成相片"的笑话，在日本的轨道交通中成年累月地每天都在重复上演。   

日本人没有以大为荣的心态，日本式住房把室内面积利用到了极致，哪怕再小的房间，功能也非常齐全；日本没有美国那样的贫富分区，人们也从不标榜自己的房子是什么"豪宅"，建筑物的外立面几乎找不到和居住功能无关的"炫富"元素。

 这种持续不断的危机文化，锻造了日本社会的危机耐受力；即使在经济出现大的起伏时，日本的社会也不会出现大规模的群体性恐慌、混乱和"争相逃命"的景象；相反，越是危机，日本社会和企业的向心力越强，全民团结一致共度难关的文化越会昭显。   

卡拉OK这种娱乐形式只可能诞生在日本而不可能诞生的欧美；因为只有日本职员才会在下班后还一起去喝酒娱乐；背叛企业的人很难再为社会所再接纳。   

日本人在机械表上竞争不过最具技艺传统的瑞士人，在照相机上竞争不过工艺精湛的德国人；他们就另辟蹊径，靠石英表和"傻瓜"相机一举成为了世界市场的优胜者。 

 第二十一讲  购房目标要讲系统论 

如果房价真的跌了，在符合预期的价位上你买到房子了，你还希望房价继续下跌吗？毋庸置疑，回答一定是"不希望"；矛盾就在这里了；其实相当多大声疾呼"降房价"的人，只是希望房价在自己买到房子之前跌。   

房子的价格明天还会涨，后天还会涨，应当卖掉还是继续持有？从最优化目标看，如果房价还会继续涨，就一定要卖掉。 "最优化"的关键问题就在这里了，如果房价确定无疑地会继续上涨，那么持有130万元的房子和持有200万元的房子，哪个收益更大呢？这是一个任何人都能明白的显然答案。

不加节制地让房地产市场自由"炒作"，在任何国家都将是灾难；那时房价和需求将完全脱离实际上的住房资源总量与真实住房需求之间对比关系，房价就会在金融杠杆的推动下变成一场没有止境的资本游戏。   

迅速增大的负债和风险，只需很短时间就可以远远超出购房人自身的承受能力；这些超出购房人承受能力的负债和风险最终要由社会的金融系统，甚至整个国民经济来承担。   

升值潜力并非是买房居住的根本决策依据。对一个已经能够吃饱饭人来说，食物的效用，或者说食品需求的迫切性，已经大大降低；这时如果他有钱，这个钱花在穿衣上的效用可能要比吃饭更大，或者说更迫切。   

生活常识可知，人们总会比较均衡地把自己的支出配置在吃穿用等各方面，不会只顾一头不顾其他；这个道理并不简单，系统思想的"最优化"所追求的，从来不是某一单一指标的极值化，而一定是系统整体的效用最大化。   

同样总价，在靠近公司写字楼的商业区、城市核心区，可以买一套60平方米的房子；在远郊区县，可以买一套120平方米的房子；买哪一个呢？一定要买靠近职场的那套60平方米的。   

放弃每天90％以上的欢娱感、幸福感，换取10个百分点的住房需求的满足程度，这当然很不划算。 

很多媒体都被一个有关房子的题目弄糊涂了，不仅自己糊涂，还焦虑万分地去告诉读者，忧心忡忡地去请教、采访专家；很多官员、学者也都对此深信不疑，并以此谆谆告诫年轻人们，甭着急买房子，很快城市中的房子将多得卖不出去。  

某发达国家特大城市的房价在过去100年中上涨了100倍；但人们往往忽略，这个城市的房价在前50年中上涨了50倍，后50年其实只上涨了1倍！如果一笔投资在50年中才能增长一倍，那这个投资无论如何都不能算是一个划算的投资。 

 第二十二讲 税收能在多大程度上调控房地产 

有一种或可成为"税派"的声音，认为这个领域的一切问题都可以通过征税来解决；这种动辄"以税治市"的想法，从根子上说，是一种指望一个无所不能的政府取代市场的想法。其不仅夸大了政府的作用，而且也过度夸大了税收的调节、调控职能。 

 税收对调控房地产有重要作用，但不能越过一个合理边界去征税；是药三分毒，税收这副"药"也是一柄"双刃剑"，它不仅不能"包治百病"，而且吃错了、吃多了还会有很大的不良后果。

 "天下没有免费的午餐"，，；要实现经济的稳定，就必须根治"福利社会"的顽疾，对现行的高福利体制痛下狠手。 

 房产税对房价有没有影响作用呢？肯定有；但我们也要明确无误地强调，房产税不是用来调控房价的税种；针对不动产征收资产税，这是一项长期的制度建设；一旦开征，将来不论房价的高低涨落，这项税都将存在下去。 

我国城镇现在缺房子吗？说缺，是因为从长远看，住房总量还远不能满足全面小康社会的居住水平；说不缺，相当一批住房被人"雪藏"和待价而沽，不断产生的投机、投资性需求不仅造成很大的资源浪费，而且加剧了市场的供求矛盾和市场风险。     

 "二次分配"与"一次分配"相区别的最大特点是，分配的原则与竞争、与贡献、与优胜劣汰无关；"二次分配"的目标就是社会公平；同样，房产税也是调整社会公平尺度的工具。 

 地方政府用于地方长远发展的投入应当从哪里来钱呢？国际上这个问题早就有明确答案，一靠发市政债，二靠对不动产征税；在几乎所有国家或地区，对不动产持有环节征收的税都是地方税，而且这个税种通常是地方政府的主要收入来源。 

住房增值，其实只是房子所占用的土地增值了；在，土地的所有者是政府。也就是说，房产税本来应当向真正增值的土地这种要素的所有者征，也就是向政府征收；这个问题是我国特有的一个问题。 

名义税率的确很重，但实际税率则和名义税率存在很大差别；很多发达地区的政府也会采取"藏税"的政策，避免下一年度基数过高给本地带来的利益损失；很多地方税务部门对企业税收也是采取"估税"、"包税"的方法；其实这种状况司空见惯。 

各地政府要求企业"赞助"已成惯例，门前三包、维稳、交通协管员还都是小摊派，甚至涉及经济纠纷时打官司查案子，也需要企业出"办案费"；给政府缴了税却没享受到相应的服务，如果说的企业稅赋重，主要是重在了这一块儿。 

 一场足球赛中，球门的位置、宽窄应当是确定和规范的，不能由裁判员任意地在场上移来挪去；但过去一些年来，我们的政府恰好在这个问题上采取了很不严肃的"自由裁量"方式。 

 "小产权房"要获得商品房的资格，关键是其土地的性质要变为国有土地；变为国有土地，就是国家、政府把农村集体用地、农民宅基地买过来之后，通过一级土地开发的形式再卖出去，从中获得一大块增值收益。 

房地产领域涉税问题还有，怎样防止加征的税收转嫁到房价上；怎样在抑制投资性需求的同时促进租赁市场的发展；怎样在税种设置上兼顾长远利益和短期利益；税收怎样有利于鼓励开发商更多建设精装修房而不是浪费资源的毛坯房等。 

 在发达国家，地方政府有积极性通过"购房退税"鼓励人们在本地区购房置业；通过减税鼓励买房，然后在一个长期过程向你收税；美国的移动通讯服务商经常是免费为用户提供手机的，因为服务商可以通过长期收取通讯服务费从用户那里赚取利润。 

只要把思路稍微放开一点就可以很容易地想到，把中低收入群体租房的租金、购房的贷款利息纳入个税免征额，实际上就等于实施了政府的贴租或者贴息；这是一个简便易行、操作性很强的减税政策。 

住宅储蓄银行不是让人们被动地等待、呼吁、依赖政府的保障性政策援助，而且鼓励个人自己对自己的住房需求负责；这个政策实际上还具有动员需求者亲朋好友等社会关系等多方面个人资源的作用。 

 第二十三讲 金融创新之路还有多长 

那时媒体三天两头给消费者讲"美国老太太和老太太在天堂相遇"的故事，版面上通栏大字标题都特具挑战性"你敢花明天的钱圆今天的梦吗？银行纷纷设立专门的"个贷"部门；那时，让老百姓借钱买房子差不多就是房地产金融的主要内容。

 2005年到2007年，的开发商还真学会了不少金融手段，一大批上市公司抢着买地，扩张上市公司的资产规模，以此就可以获得更多贷款或者再融资的资格；土地价格节节攀升就始于这样一个资本游戏。 

 过去几年这种极不合理的融资结构不仅没有改善，企业的市场化直接融资反而经常成为政策抑制的对象；政策制定者似乎很乐意维持这种状况，政府总是希望通过规定首付成数、利率、开发商自有资金比例等方式来对房地产业产生影响。   

银行是保守的货币供应者，安全性是其选择资产结构的第一原则；而债市的投资者为追求更高的收益，通常有着相对大的风险偏好；信贷资产通过证券化方式转让给资本市场上的投资者，可以有选择地优化银行信贷资产的结构，降低风险。   

购房人用自己的个人信用成为了开发商的"担保人",按揭贷款的介入大大摊低了银行的风险，在住房交付之前，按揭贷款的购房人还得为开发商承担部分资金的利息；这是一个对银行和开发商"双赢"的游戏，唯一的受害者是购房人。  

由于制度限制，房地产企业无法充分利用债权方式融资，于是就"剑走偏锋"，更多追求IPO首发上市、买壳上市、增发股票等方式融取资金；股权方式融取的资金仍不能满足需要，很多开发商就想出了一个以固定资产为杠杆扩大融资规模的办法。   

一说起房地产金融，就让人们有种"谈虎色变"的感觉；在相当多的人心中，似乎房地产金融是万万碰不得的陷阱；世界金融危机爆发后，颇有声音庆幸说，幸亏我国尚未发展起大规模的房地产金融。  

 2004年7月到2006年6月的一年零十一个月中，美联储曾连续17次提高利率；这么大幅度地提高利率。相当多的"次级债"债务人就吃不消、还不上"月供"了；违约率大幅上升，这种债券的市场价格自然就会暴跌。这就是"次级债"危机的最初发端。 

到2007年末和2008年上半年，"两房危机"也已若隐若现，美联储已经明确提出美国经济面临"流动性短缺"并开始降息；我们国内还在"防止偏快转过热"，还是一片"流动性过剩"的呼声，还在升息；坦率说，我们实际也在一定程度上错过了最佳的反应时机。  

很多美国人甚至把购房和持有住房当成了个人消费的"提款机"，100万美元买了个房子，当房价上涨到130万美元时，美国人绝不会让这升值的30万美元资产信用闲置，最可能的行为是找银行"再贷款"21万，然后把这21万美元花掉；再涨再贷，再贷再花。 

金融危机并未在"两房危机"处止步，国际债市的暴跌引发了金融衍生品市场、股市以及油市、汇市、贵金属市场和国际大宗商品市场的巨幅波动；金融系统的危机蔓延和波及到了实业领域，金融市场的危机还形成为一些国家的财政危机。   

这个产权的高度市场化制度一方面给资本带来了通过产权溢价获取资产规模急剧扩张的机会；但另一方面，也给资本带来了资产急剧贬值的巨大风险。

美国老百姓在信贷扩张下的买房行为支撑了美国房地产市场的高歌猛进，美国房地产市场的高歌猛进又支撑了同期美国经济的高涨繁荣；原来美国老百姓买房子的钱最终是从老百姓这里借的，美国房地产市场的那一段黄金时期是靠从借钱实现的！   

美国预售房的金融设计很公平，银行，开发商、购房人三个方面的参预者各自为自己的经济行为承担必要的风险，谁也不能把自己的风险转嫁到其他市场主体的头上。   

一旦需要用钱，直接"刷"银行的授信卡就行，在授信额度内，借多少钱承担多少利息；用完即还，借多长时间承担多长时间的利息；在这种情况下，购房人完全不必为存贷款的利差郁闷，也就完全避免了是否提前还贷的两难。   

这种担心看起来很有"警世恒言"的意思，其实多有片面；片面在用短期分析为出发点的一般金融视角去审视具有长期性特点的房地产金融；根据国际经验，个人住房按揭贷款在银行信贷余额中所占比重就应当不断增大，这是一个符合规律的必然趋势。 

一个企业高管的信用得分可能要比他的下级低很多，尽管他有比下级高得多的收入，有多处房产；因为资料显示，他在某处的房产中住着一个情人，这个情人意味着将来他的财产有可能被分割！   

美国人不会尽量把钱留给儿孙，而是要在自己活着的时候尽量把钱花光；不仅要把生前的钱尽量花光，还会设法把身后的钱也挪到生前花掉；以房养老，本质上就是把身后的钱挪到生前花。   

我国的国情决定，大多数普通购房人对利率的风险承受能力很低；把这个风险完全交给市场，简单地等待市场规则的后果，听任中低收入群体从逾期、违约到失房过程的自行发展是很危险的。

   媒体上经常有"猜"开发商的资金链什么时候会断裂的声音；因为人们找不到一个能够真实显示资金供求情况的市场窗口；在这种情况下，实际上很多针对房地产市场的金融政策很难避免盲目性。   

人们在担心价格上涨时，不必提前"囤积"实物型房子，只要投资于房地产价格指数，就可以保证在若干年后以现在的价格买到房子；当投资人看涨房家时，不必投资于实物房，只要投资于价格指数即可；由此就减轻了房地产市场上对实物型房子的需求压力。 

 第二十四讲 公务员该住什么样的房子 

住房保障制度是一种以公共资源为代价的公共产品；由于政府是公共产品的唯一提供者，而公务员是公共政策的制定者群体，由公共政策的制定者制定有利于自身利益的保障制度,其制度性依据当然就是一个非常重要的前提条件。   

要说明区别化的公务员住房保障政策的必要性，关键是要说明，动用公共资源为公务员提供特殊性保障是否符合公共利益，以及公务员群体和其他社会群体的住房需求究竟有何特殊性。   

保证公务员的总福利水平终身保持在社会中等阶层，就需要让他们形成一个明确的预期，在退休退职等原因退出公务员岗位后，将能够拥有和社会中产阶层一样的资产财富，其中重要体现形式拥有产权的住房；这种对于提高公务员对职务的忠诚度非常重要。   

区别化的住房保障政策容易导致公务员阶层获得的福利资源脱离公众监督，滋生腐败和侵占公共利益；政府维持这些区别化政策的成本居高不下，管理效率很低，大量公共资源被浪费。

公务员住房的保障制度不仅要解决公务员在职期间"有房子住"的问题，而且要形成对公务员的廉洁、尽职的约束力和长期职业的合理利益预期；这就要回答，公务员住房与其长期利益之间如何建立合理关系。   

日本近年来不断改革官邸制的制度，总趋势是缩小享受免费官邸的高级公务员范围；目前在政府阁员中，除首相和官房长官外，其他大臣的官邸已基本废除。

英国内阁高官在购买住房时并无任何特权、优惠或政府补贴，完全与普通居民一样按市场原则定价；这些高官购买房产会受到社会、媒体的高度关注，其价格、付款方式、资金来源等都会高度透明和受到公众的严格监督。  

法国政府已经提出，将明确限定政府高官享受住房补贴的标准；国家资助的部长公寓最大面积限定为80平方米，部长家庭中每增加一个孩子，房屋的面积可以扩大20平方米；超标面积的住房费用必须由部长本人承担。 

日本公务员"廉租"住宅的租金标准的参照物不是市场价租金，；一般情况下，。  

韩国在一开始就把实物型住房保障和"有偿"，即公务员购买和获取产权密切联系在一起，由此奠定了韩国此后公务员住房政策一直延续的"实物加出售"的基本格局；这种"产权型"保障在迄今发达国家中是比较少见的。   

美国的政府雇员信用组合只是众多针对不同社会群体的、会员制的信用组合中的一个，并非是公务员独享的一种政策性金融机构；政府雇员信用组合作为一种互助合作型的非赢利金融组织，为政府雇员提供多样化的政策性金融帮助，并非只针对住房一项保障。   

与法国养老、教育、医疗等多方面保障体系一样，其公务员住房制度也存在着非常严重的明显弊端；公共资源存在着滥用和无效率的状况，政府"包下来"的实物型住房保障令财政不堪重负，不要说继续新建，就是每年维护费用，也已构成巨大政府支出包袱。   

国际经验真正普遍证明的一点是，政府持有、配置实物型公务员住房的政策往往是低效率、高成本、浪费资源和容易滋生腐败的；在公务员住房保障上采取了相对较多区别化政策的国家，其政府都无一例外地因此项政策受到了社会各界的尖锐指责批评。   

以政府搬迁为名，在城市新区另建高档领导干部集中居住区、公务员小区等；一边给公务员发着"住房补贴"，另一边又提供远低于市场价格的"集资房"，货币、实物保障两头享受；这些都是给公务员超国民待遇的腐败做法。   

公务员"集资建房"之所以廉价的秘密，就在于把公共资源性质的土地通过非市场化的低价"划拨"或无偿地纳入到了公务员福利范围；利用政府对公共资源的支配权，靠财政明补或暗补来为公务员提供低价的产权房是一种公开侵吞公共资源的行为。   

把中等收入者阶层中购房能力相对较强的人群从市场中分离出去，实行政策特殊补贴的"双轨制"，这尽管同样会产生投资需求、拉动GDP的增长速度，但是其结果是彻底破坏市场机制运行的规则，瓦解市场价格形成的基础。  

 要动用公共资源，纳入住房保障体系，采取区别化的政策去为公务员建拥有产权的实物型住房必须在合法、合规、合理的范围内；任何一级政府，任何一个政府部门都不能在这个问题上滥用自由裁量权，不能靠"打擦边球"去谋取不正当利益。   

公务员应当率先在形成健康文明的住房消费模式、促进资源节约上做出垂范，而不能成为社会住房攀比的标杆；城市土地资源是国民财富中的优质资源，必须按照公共利益最大化的原则来进行配置，而不能按照某一社会群体利益最大化的原则来进行配置。   

应当明确，公务员住房补贴的根本性质是一种"岗位津贴"，不是工资收入或福利；其目标是要解决公务员"有房子住"这个问题，而不是"买得起房"的问题；明确这个性质，才能建立起补贴的合理标准。   

如果社会中等收入阶层通过若干年的积累能够买得起一套住房，那么公务员也应当形成与此相应的职业福利预期；实现这一目标的途经，，使其能够具有购买住房的财富累积能力外，还可以建立离职购房补贴制度。 

 第二十五讲 住房消费也要讲健康文明 

优化自己的财富配置是一种理性文明。追求个人利益要遵守社会的法律、道德约束，不能损害公共利益、社会长远利益以及他人利益；但即使在这样的前提下，仅就个人利益而言，也还有理性和非理性的区别；理性就是文明，非理性就是不文明。   

没有任何一种投资是没有风险的；当人们力求获得财产性收入时，就得同时承担财产性风险；不留余地地负债、忽略对利率变动的承受能力、对职业以及健康等方面风险缺乏认识等，其实都是一种不理智。   

坦率说，"一步到位"的观念是一种"贫困后遗症"；用经济学的语言说，这是一种机会成本远高于机会收益的资源配置方式，是一种在自己各年龄阶段不经济地配置资源的方式。   

人在趋利避害的过程中总是力求理性的；人与自然种群的区别就是，其行为总是出于理性选择，而并非出于自然本能；银行的钱很多，但人们知道抢银行的法律后果，因而正常思维下人们不会用抢银行的方式来"趋利"。  

我们得承认，很多人在购房时的第一决策依据，并非是自己需要什么样的房子，而是房子可以在多大程度上体现自己的社会身份；如不其然，开发商售房广告中那些夸张、炫耀性的词汇是写给谁看的呢？   

人们确实经常会依据别人的行为来证明自己决策的合理性；但其实，这种降低风险的企图往往给自己带来的是更大的风险；因为对别人合理的未必对你就是合理的。   

谁都希望把握最有利的购买时机，这并不错；但把优惠、打折、让利、附送等促销行为以及"绝版珍藏"、"欲购从速"、"售罄在即"等广告当作判断有利之"机"的依据，则恐怕不是理智之选。   

人们的主观动机不能简单地用"对"或者"错"来评价；但显然，住房消费应当力避心理误区对自己的误导，应当力求立足于健康、文明的消费心理。  

如果人们仔细观察，生活中至少有六成以上的照明和用水是白白浪费的；人有精打细算的好传统，不应当让"付得起钱"成为放纵自己浪费资源行为的理由。   

我国住房有个与发达国家相区别的明显特点，就是反复装修过程中的建筑垃圾特别多；在这个过程中，不仅大量有用资源被浪费，而且噪音、粉尘、有害气体、建筑拆卸物等都会对环境形成严重的负面影响。  

住房面积以满足合理功能为限，这不仅对个人有利，而且也是维护社会公共利益的重要理念；节制居住空间的不当占有，节省的不仅是土地、能源等资源本身，实际上对节约城市公共基础设施的成本和公共管理的成本也有重要意义。   

我们应当努力形成一个社会氛围，绿色环保的居住理念和居住行为是一种高尚的文明；根本实现健康文明的住房消费模式，最关键的就是要养成人们的普遍自觉行为。 

在需求结构升级上，住房和吃饭穿衣有相同的一面，但也有不同的一面；吃饭穿衣的质量改善仍是以个人可支配资源为基础的，但住房质量改善则可以在很大程度上依靠共享资源的的增加。   

我国城市中很多老小区的道路狭窄，规划不合理、公共空间被私人挤占等情况是比较普遍的；因为道路不畅，救火车、急救车开不进去的事件屡有发生；这种公共资源严重不足、配置不合理的状况实际上已经构成了社区公共安全的重大隐患。        

很多小区的福利性共享资源有向"软资源"方向发展的趋势；一些小区在互联网上建有本小区的网页和公共话语交流的论坛，还有一些小区甚至形成了自己的球队、合唱团、旅游团队以及多种功能的互助组织。