TOD的合理应用
更能最大限度地利用每一寸土地
在世界人口最为稠密的城市之一的香港
TOD不仅使其成为繁华都市的代表
还成功解决了交通拥挤等问题
香港地铁作为全球最成功的铁路系统之一，其“地铁+物业”的独特开发模式已经成为世界范围TOD（Transit-Oriented Development,公交导向型开发）开发的典范，值得顺德地铁学习借鉴。
香港TOD开发模式
从上世纪七十年代开始，香港始终坚持运用TOD理念进行城市建设。作为世界上人口最稠密的城市之一，在高密度的城区布局之下始终能保持交通顺畅，有效防控交通污染，这主要得益于利用率极高的公共交通系统。
发展到上世纪八十年代，全港区超过80%的客流量主要由公共交通系统承担，合理的TOD规划在一定程度上成就了香港如今的经济发展业绩。
目前，地铁站周边500米以内居住着全港45%的居民，香港岛和九龙区也至少有65%的人口居住。港岛商务中心内分布着发达的公共交通枢纽网络，与步行系统相连的建筑，本身就是步行系统的组成部分，其通道层及邻接的楼层通常作为零售商业和娱乐用途，给行人提供了极大的方便。
香港地铁以高效和高收益著称，是世界上运营最成功的地铁之一。地铁站周围容积率的提高同时也带来客流量的增大，以及物业价值的升高。
全港五分之三的购物中心分布在地铁沿线，香港地铁注重周边地块的多样化利用。
首先，香港地铁与其说是一个运输系统，不如说是一个商业系统，地铁上盖商业是其主要的操作方式，铁路给乘客带来出行时间上的节约以及附近物业地租的上升。
九龙站早期由于其位置远离市中心及周边没有什么大型设施，故客量一直偏低。圆方及其上盖物业开幕后，人流开始上升，在节假日甚至出现超负荷。站点500米半径内集大型商业、写字楼、住宅 、酒店、幼儿园、康乐设施于一体。九龙站200米步行可达的区域内商场、办公楼以及各大酒店建筑集中分布，同时分布着少量的公共空间，200～500米区域则设计成密集的住宅小区和公共休息的空间。
交通组织以地铁站综合体为区域核心，整个区域采用三维立体空间设计思路，围绕公共交通枢纽分类设计各类建筑群，使所有建筑共享同一个基座。酒店办公、住宅以及社区服务设施全部由同楼层的步行街、汽车站、商业购物街、广场、公共空间、平台公园连成一体。
九龙站设计不仅是一个TOD模式下的大型综合体，也是一个场所制造的案例。它提供的不单是商业购物、办公居住的场所，也是生活、娱乐、健身、交通的场所，各种利益最终大大提升了地块的商业价值。
港铁开发模式成功原因
当然，香港地铁开发模式巨大成功的背后也有其必然原因，具体而言，可以归结为三大支撑要素：
体制设定 技术协调 策略保障
体制
港府通过立法，明确法规与政策要求，成功设定了轨道交通与城市建设、物业发展的联动。通过优化资源配置，使轨道交通建设从纯粹的公益性事业，转化为具有商业经营和地产开发支持的良性发展实体，建立了轨道交通的良性发展机制，并最终实现拉动城市人口外移，优化城市结构的作用。
港府为适应人口高速增长，缓解住房与城市空间紧张的问题，自20世纪50年代就着手新市镇（卫星城）的规划建设，开辟了一批远离港九建成区，位于乡郊的功能性组团，并通过轨道交通的便捷联系，成功将核心区的密集人口逐步疏解至9个新市镇，验证了TOD开发模式的巨大成效。
技术
通过规划强化市民生活方式对轨道交通的依赖。在站点出入口、周边地区优先布置一些综合性的、易于吸引人流的商贸、购物、居住等设施，从而强化其对人流的吸引。
在城市规划的土地分区计划大纲图和法定图则中，对轨道交通沿线土地利用均在规划上设置综合发展区（CDA），充分为地铁物业发展提供支持，使地铁公司能够通过主导站点周边地区规划，统筹商业、居住、办公等的高强度土地混合使用以吸引、集聚客流，同时为更多市民提供交通便利，引导城市人口疏解。
通过结合轨道站点设置社会停车场、公交总站等设施，建立发达的综合交通换乘体系，充分提高轨道站点可达性，进而强化轨道交通对周边中远距离地区居民的吸引力。
策略
港府坚守审慎的商业原则，利用和发挥市场作用，通过允许港铁公司参与沿线土地开发经营，尽享地铁建设带来的巨大土地增值效益，这也是香港地铁成功的最重要经验之一。
长期以来，土地资源的紧缺性迫使港府对全港包括轨道交通沿线在内的土地供应进行强有力的控制，对土地批租采取严格的计划投放。这一供应政策使香港的地价一直处于居高不下的状态，为地铁物业发展提供了必要的政策保障，保证了地铁公司在沿线土地开发中的效益。
在通常的情况下，港府按照无地铁情况下的最低价将地铁物业发展用地出让给地铁公司，然后由地铁公司担当土地经营商的角色，按照有地铁情况下的市场地价进行操作，通过公开招标的形式寻求地产商合作。地铁公司在取得地契时即由选定合作的地产商支付地价，并开始根据地铁公司的发展要求兴建相关物业，地铁物业建成后，地铁公司可以选择现金、实物或现金与实物兼顾的形式分得物业发展收益。
通过以上一系列操作，地铁公司在政府与市场的双重引导下，实现了最小投入、最大回报的目标，政府、地铁公司、地产商与社会公众也可以取得利益均沾的“四方共赢”。
香港TOD开发经验
1
以站点为中心进行高强度土地开发。香港地铁的成功同车站和车辆段上的高密度物业开发密不可分。
2
围绕轨道站点进行城区土地规划。“TOD”规划理念的重点是以轨道站点为中心设计各个功能区，尽量缩短居民出行的空间距离，以实现各个功能区的集群效应。
3
围绕轨道站点布置步行街，压缩居住区到公交站点之间的空间距离，香港在城市土地规划设计方面特别注重这一点。
4
围绕轨道站点布置多种交通出行方式，使各种交通方式之间实现“无缝对接”，以充分发挥轨道站点的公共交通功能，这是香港TOD模式的另一个特色。
来源：《国内外TOD开发案例分析及昆明TOD现状及实施建议》，作者：代艳萍；江苏城市综合交通专栏《香港地铁TOD开发模式的启示》，栏目主持：王进坤
图片来自网络
顺德地铁微信小组整理编辑
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