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即使特首的施政报告也没有拉一点点后腿，讲完之后三个星期，港岛的楼价就UP了6%。
放在股市，这就应该叫做利空出尽，“底部”放量啊。你们看哦，市政报告公布后的一个月，香港的新盘成交量1300个，金额超过195亿港币，数量虽然少了13%，但是总成交额增加了18%。
因为关于房屋政策的章节，明显看到现任政府没有再压制需求端，反复强调供给端，希望帮助广大市民置业。
为了帮助大家置业，特首去年推出了一个新措施——港人首置上车盘。
简单来说就是，从没买过楼的香港永久性居民，个人月收入不到3.4万或家庭月收入不到6.8万，就有资格申请首置盘。
让我吐槽下：家庭月收入4万以上的，已经是香港前32.8%的人群了。想到月收入6.8万，都得靠政府帮忙才能买得了房，这魔幻的现实也是令人惊呆了！
不要小看买首置盘，这可是百里挑一。根据美联地产的估计，第一批首置单位约1000个，现在香港大概有20万家庭符合条件（占香港家庭总数的8%），假设其中已经有一半的家庭有物业了，而剩下10万家庭又全部都来申请首置盘的话。那不就是100户争一户了！
2016年8月首批110个新盘预售的时候，你猜中海外将5428港元的面粉尺价卖到了多少给香港市民？
14471港元/尺。
所以未来的新屋肩负两个重任：一是弥补过去的供应量；二是赶上未来的价格。
让香港市民怎么买呢？那就加价不加量，多建小单位，达到短期内的“皆大欢喜”。数字上看，2018年至2022年落成的私人住宅平均面积为681平方尺，比前10年的833平方尺小了18%。
如果假设未来十年的落成面积跟前十年一样，那么2018年至2022年经调整后的私人住宅落成量每年只有16900个单位，达不到政府每年18000个单位的目标。（所以想要住的大，操作起来，比较困难）
要知道，香港人民的居住面积，真的已经被压缩到不能再压缩了，人均居住面积只有170平方尺。但是很遗憾的是，为了让更多的香港市民可以在高房价的环境下上车，开发商们也只能建越来越多的小单位。
这个情况夸张到什么程度呢？这几年，实用面积小于215平方尺的纳米楼落成量出现了明显放量，从2014年的64个单位，增加到2019年的1066个单位，增幅约17倍。
要在一个长4.08米，宽5.11米的房间里，设计出厨房、卫生间、睡房，我想说香港的开发商和设计公司也是真的，很拼。这屋子大概就比一台标准四门私家车大一点点。心酸啊。
香港的人均GDP是孟买的8倍，但我们的人口密度不相上下啊！如果跟经济差不多的地区如新加坡相比，香港的人口密度是新加坡的3倍！
看看人均居住面积，就知道深圳是从GDP、到房子，全面赶超香港啊。
除了私人楼宇，公屋、甲级写字楼、医院、酒店及零售、回收及制造业、会议及展览业的需求（只要跟用地相关的），都没有被准确估算啊。假设要改善香港市民的生活水平，团结香港基金估算香港还要再增加超过9000公顷的土地。
如果可以达到这个目标，香港市民的人口密度将和纽约市民看齐，虽然仍然比新加坡高两倍（我发誓，这不是新加坡旅游局的广告）！
但更加难搞的问题在于，香港有62%的土地，是不能开发的！
老实说，改法律不知道会多久。所以，能看到的end game就是造大这个饼，在维港外重启大型填海运动。
2000年至今，填海而来的地，成为大多数私人住宅的土地来源。
并且从1997年至2016年的政府拍卖住宅地就能分析出来，填海的地皮比其他方式而来的地皮，开发完成后，平均地盘面积大两成多，平均地积比率高出近六成。这样住宅也能得到更全面完善的规划。
荃湾、元朗、粉岭、上水、屯门、沙田、大浦、天水围、将军澳、东涌，都是这么来的。只是填海运动在2000年后，就几乎销声匿迹了。
留给政府还能卖的填海地，也是用一块，少一块。
反正跟澳门、新加坡相比，香港填海的面积占总面积，还是太少。
再拿邻居深圳出来说，人家过去十年里填海超过5000公顷，是香港整整10倍！