【香港直播(十一)·中国恒大】 | 效益为先,不怕跌出前三,因为不可能(亿翰智库&海通地产)

各界的朋友们，大家下午好。欢迎各位出席新恒大、新起点、新战略、新蓝图暨中国恒大2017年全年业绩发布会。在发布会开始前，首先请与我隆重介绍出席今天发布会的管理层。他们分别是恒大集团董事局主席许家印教授，董事局副主席总裁夏海钧博士，首席财务官潘大荣先生。

首先向各位投资者汇报一下集团2017年的经营业绩。2017年公司在由规模型向规模加效益型发展模式转变方面，取得了显著成效。2017年公司营业额3110.2亿，比2016年增长47.1%。毛利润1122.6亿，比2016年增长88.9%，毛利率36.1%，比2016年增长八个百分点；净利润370.5亿，比2015年增长110.3%；净利率11.9%，比2016年增长3.6百分点；核心利润405.1亿，比2016年增长94.7%；核心利润率13%，比2016年增长3.2个百分点，归属股东利润243.7亿元，比2016年增长378.8%，股东回报率30.7%，比2016年增长20%。这是公司这个发展战略，规模加效益，效益也取得了显著的增长。

第二个公司去年提出由三高一低，向三低一高的经营模式的转变，也取得了显著成绩。公司的总资产达到了17618亿，比2015年增长34%。净资产2422亿，比2016年增长204.3%；资产负债率71.1%，比2016年降低8.6个百分点；净负债率184%，比2016年432%降低了248个百分点；现金余额2877亿。

我们把公司在十八大以来的主要经营指标做了一个对比。从2012年到2017年，我们看到公司的总资产在2012年的时候是2389.9亿，那么到17年底17617.5亿，复合增长率49.1%。营业额2012年是652.6亿，那么今天是3110.2亿，年均复合增长率36.7%，毛利润2012年182.1亿，今天是1122.6亿，年均复合增长率43.9%；核心利润2012年61.8亿，到现在是405.1亿，年均复合增长率45.7%。也就是十八大以来公司的各项的主要的财务指标都有显著增长，年均增长都在40~50%。二期2017年，17年我们的合约销售是5010亿，合约销售面积5030万平方米，合约销售单价9960元每平方米。1到2月份我们实现合约销售是1125亿，完成全年5500亿目标的20.5%。那么我们也把销售情况在十八大以来做了一个五年的对比。2012年我们的合约销售金额是923亿，那么到今天是5010亿。2012年我们的销售面积1549万平方米，今年是5030万平米，这个增长是非常的巨大。土地储备方面，也是我们这个房地产发展最重要的指标。我们总土地储备3.12亿平方米，土地储备原值5336亿元，已付款4104亿元，未付款1232亿。今年到期应付的是593亿，可以看到我们的土地款的是绝大部分已经付清了。平均楼面地价是1711元每平米，项目的总额总数是766个，分布在中国的228个城市。去年年底世邦魏理仕对土地进行了估值，估值为10386亿元。

土地储备分布情况，一二线城市的项目处处的原值是3675亿，占比69%，平均楼面地价2210元每米。三线城市项目土地原值1660亿，占比31%，平均楼面价1141元每平米。就是看到我们70%的储备，在中国的一二线城市，30%的土地储备分布在中国三线的经济发达的地市。2017年我们新增的土地项目是226个，新增土储1.26亿平方米，其中呢并购取得的是7131万平方米，占比57%。土地储备的原值2374亿，平均楼面价1889元每平米。那么2017年新增的土地储备在一二线城市的占比，土地原值1366亿，占比58%，平均楼面价2513元每平米。三线城市土储1008亿元，占比43%，平均楼面价1414元每平米。那么我们这个土储里有一块是这个旧城改造的一些项目，没有计入土地储备报表呢是有5394万平方米，这其中深圳是41个项目，战略规划面积的2371万平方米。

这些旧改项目在2017年我们支付的地价757亿元。开发建设情况，到2017年末，我们在建的工程面积是1.32亿平方米，比2016年增长了63.7%，竣工面积4514万平方米，比2016年增长52.3%。新开工面积9631万平方米，比2016年增长87.5%。我们把五年的建设指标与十八大也做了个对比。2016年，在建的工程面积是1605万平方米，那么今天是9631万平米，年均的复合增长率43.1%；竣工面积2012年是1374万平方米，今天4514万平米，竣工面积的年均复合增长率是26.9%。同时在三低一高发展模式转变的情况下，2017年的三大费用也大幅降低.销售费用占合约销售金额是为3.4%，比2016年的4.3下降0.9个百分点。管理费用在合约销售金额是2.4，较2016年2.6%下降0.2个百分点。财务费用在合约销售的金额是1.6%，较2016年的3%下降了1.4个百分点。这是地产主业情况。

同时旅游产业，恒大的旅游是以童世界为主导的这么一个。它主要是弘扬中国文化精髓，采取世界顶级的游乐设施，打造的大型神话主题乐园，为核心的文化旅游综合体。目前我们拥有海花岛，启东、长沙、贵阳、开封、镇江、苏州、常隆、烟台、鄂州、武汉等11个文化旅游项目，总的土地储备面积是4307万平方米，总在建面积1093万平方米。

海花岛的目前我们累计的销售已经达到了363.2亿，2017年的销售是136.5亿，年均的销售均价是10853元每平米，竣工面积98.6万平方米，总的规划面积1280万平方米，在建590.6万平方米，童世界商业运营主体已经全面进入修建。启东恒大威尼斯累计的合约销售233.3亿，2017年合约销售90.3亿，累计竣工的面积258万平米，总的规划面积783万平方米。目前在建的面积329.7万平米，五星级酒店等都已投入运营。同时我们在长沙、贵阳、开封、镇江、苏州五个恒大城市项目也已经动工，同时这个项目也已经全面。我们除了旅游地产以外，除了这个主流地产以外，旅游地产在全国十多个城市展开。

健康产业是积极践行健康中国，创建会员机制，优化医疗服务，完善健康保障，推动科研转化发展的一个大健康产业。主要是致力于全面提升国民健康生活水平。目前我们推出的主要恒大养生，创建会员机制，提供全能化的养生养老、健康保健等多重健康管理服务。目前这个养生谷赢在中国的三亚，海花岛、西安、郑州、扬州、长株潭、云台山等七个宜居圣地布局，填补了国内空白。同时我们跟哈佛布莱根医院合资的第一家境外附属医院，恒大国际医院在今年3月在海南开业，是我们全中国全球的顶级，全美肿瘤专科医院，一流的国际机构筛选。恒大人寿总资产1022亿，没有并入我们刚才说的1.7万亿报表里，同比增长40%。

全年的原保费收入280亿，同比增长710%，占总保费收入的77&。可以看到恒大人寿主要是已经全部转型为作为原保费，包括期交保费的收入是46亿，同比增长20倍。我们持有盛京银行17.28%股份，是他的第一大股东，银行的总资产1.03万亿，也没有并入我们的报表。如果这两块并入，公司的总资产在3万亿左右。同比增长了13.8%，净利润75.7亿，同比增长10.1%。这是我们2017年各个产业的主要经营数据清单。

补充一下新恒大的概念，所谓新恒大的概念。就是今天的恒大是一个什么样的恒大？今天的恒大是拥有总资产17600多亿，净资产2400多亿，年销售规模5000多亿；年核心利益400多亿；土地储备三个多亿的世界200强企业。

我要给大家换这个新概念，那么今天的恒大和过去的恒大有什么区别？尤其是大家比较关心的恒大09年上市，那与2008年相比，公司很多重要经济指标，有几个主要的经济指标，比如说总资产，17年底恒大总资产17618亿，比08年的285亿增长了62倍；17年的净资产2422亿，那么08年我们净资产是86亿，所以我们就增长了28倍。销售规模上我们17年销售5010亿，那么08年我们销售是60亿，增长了84倍。土地储备截止到去年年底，我们是3.12亿，08年我们是4500万平方米，增长了7倍。这就是今天的恒大和上市前的恒大的差距。我看平均增长，平均的这个指标不一样，加权平均应该有八九十倍，还有股票，就是我们上市的时候记得我们股票是500，后来一直在500亿、600亿。

我们就先给大家快速的一个新恒大的概念，那么新恒大后面有三个，一个是新起点、新战略、新蓝图。那我也解释一下，所谓的新起点，就是以去年年底到现在恒大主要的经济技术指标为基础，从18年开始，恒大开始实施规模适度增长，注重增长质量的发展策略，就是我们的新起点的意思。

那么新战略是什么？新战略是我们要坚定不移地实施规模加效益的发展模式和低负债、低杠杆、低成本、高周转的经营模式。这两个模式是去年2月4号在恒大集团的年度大会上宣布的，恒大要实施战略转型，发展模式上由原来的规模型向规模加效益型的转变。大家看到我们一年就取得那么大的成效。当然这个决定也不是说随便决定的，也是经过很多方面的研究。那么恒大前20年， 96年注册成立到16年，前20年恒大走的路线都是规模型，天天就是为了追赶，要做行业的第一、行业的老大，我们追了20年。16年成为了世界第一房企。在这个基础上，恒大就认真研究未来的发展战略，所以说从去年开始提出恒大的发展转型，战略上要从规模型向规模加效益型，规模加效益是什么概念？规模加效益，就是说规模适度增长。那么重度增长，也就是我说的未来恒大发展策略，那么同时的话，我们在13年的时候，公司大会上我们提出来要追赶第一，关键是要冲刺，差不多看到希望，看到两三年就可以冲到第一位，所以我们提出来公司在经营的模式上采取了高负债、高杠杆、高周转、低成本的这种经营模式。所以说到了06年我们实现目标以后，07年大会我们公司在经营模式上要实施转型，由原来的高负债、高杠杆、高周转、低成本的三高一低的发展战略、经营战略、经营模式，向低负债、低杠杆、低成本、高周转的发展模式的转变。所以大家看到我们去年，通过一年我们的努力，恒大的强大资金，负债率下降，按照我们的专家，你们都是把以前的永续债算成负债了。如果算是负债，我们的净负债率是400%，我们一年就下降了180%。这个也是恒大强大的技术，而且也说明了恒大的团队，我们的战略决策，在企业内部的管理，尤其是在企业文化建设、制度建设和队伍建设方面的三大核心的企业竞争力量，恒大在行业当中，甚至在中国的民营企业当中，我看应该没有大问题。这个也就是我讲的恒大的新战略第一点，就是我们这个发展模式和经营模式的坚定不移地实施。我看大家心态都很高兴，为什么？因为可能利率要大幅度增长，负债率大幅度下降，每半年都有惊喜，一定是。我说话一般我都兑现了，在历史上没有我讲话没有兑现过。土储没有兑现，因为你们反对。我们知道发展是硬道理，所以在这个问题上大家有不同的观点，我们只能说卖多少买多少。如果真卖多少买多少，竞争就很大了。但是从18年我们就开始一致了，所以这个就是我说的战略的转变。

那第二个大方面就是什么？产业布局。产业布局的话，我们感觉到恒大缺东西，缺什么？缺高科技产业。但是我们没推出来之前，我们不能提前说。所以我们今年从18年开始，我们要开始对高科技产业进行探索，探索不一定马上就要实施。比如说恒大旅游，我们是八年前开始拍的，6年前开始实施，2年前开始推出恒大的童世界，在文化旅游方面的拳头产品，按照走向世界的概念，这都是中国文化。所以在高科技方面我们进行探索。在不久的将来，恒大的产业结构要形成一个，恒大是以民生地产为基础，文化旅游为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。这是今天和未来我们也给大家明确了，我们未来要探索。至于说什么时候形成的格局，那就要看情况怎么样，你看我们这个行业进入感觉到很大不匹配的产业，比如说粮油、乳业、矿泉水。卖，为什么卖？因为你费了很大劲，他销售几十亿，和你几千亿的企业比，它是一个不匹配的产业。现在恒大产业都是赚钱的，我们健康、我们的旅游都是赚钱，我们的金融产业链，包括我们现在这两年，我们的酒店也很多，尤其是开发的过程中带来的，也赚钱。但是从大的产业来说，一定要上和你恒大相匹配的。比如说我们现在这两年未成熟上来，经过这么多年的探索、探讨、调研等等。最后通过实践，我们现在上旅游产业将来都可以做到万亿产业，我们的健康产业也可以做到万亿产业。当然大的高科技产业同样也可以做到万亿产业。所以我刚才说我们要开始探索高科技产业，不久的将来，未来形成新战略，这是新战略概念。

最后一点就是新蓝图。本来一看蓝图的描绘都是10年、20年的，我说20年太长，所以今年是恒大的第八个三年计划的开局之年。所以到2020年，主要是我们的恒大第八个三年计划。所以说我们就把目标提到2020年恒大的几个主要指标要达到一个什么水平。到2020年，恒大要实现总资产3万亿，要超3万亿；销售规模达到8000亿，年销售规模8000亿，大家一听就高兴了，因为销售规模控制了；负债率这个重要指标，到2020年，我们一定要下降到同行业的中低水平，这是很庄重的承诺。恒大在关键的说法上是没有一个没兑现的，只有土储没兑现，因为观念不一致。所以18年以后就一致了，18年以后因为公司提出来，规模适度增长。大家可以算出来，到2020年，我们年销售8000亿意味着什么？意味着我们每年平均增长是15%，如果我销售增长15%，我现在估计大概五年到六年。那我们肯定没必要每年投入增加五十、三十，肯定不用，这个匹配就够了。为什么？因为现在公司的战略发展转变，也就是说我们规模适度增长，注重增长质量。这个是我们做了世界第一房企以后的重大战略转变。现在我们在实施阶段，去年是在转变阶段，所以我刚提到战略上为什么提出来坚定不移地实施，一个是发展的模式，经营模式，发展的战略。

所以大家算得出来，比如说土储问题，去年半年房屋没拿下来，我们要实现土地储备，这的确是和我们年初的时候，我们提出规模适度增长，完了以后注入增长这是一致的。当然我们要算账，要反复研究，通过这个各种数据要做模型跟你们一样。所以说你们要保持公司约5000亿的基础上，每年增长15%，你还要实现你的毛利率不低于一个什么水平，要保障这个水平，就要有一定的项目数量，但是项目数量绝对不是一个无限的问题，就像对一个企业的管理，我认为恒大的管理，紧密型的集团化管理就是非常强势。而且在成本控制达到精品的这个能力上，但是我认为项目不能超过1200，如果有1000到1200，一定是香港的管理管控着重要的恒大和所有的企业都不一样的管理模式。

恒大是一个紧密性计划管理集团，从地规划设计，还包括公开招投标、销售、物业管理。集团的话，，所以说才有我们的成本材料统一可以发表，才有了我们成本强大功能，查查资料，从恒大上市到现在我们的成本上，你和人工的涨价和材料的适当涨价，成本没有发生很大变化，恒大产品的品质全部均好性研究表明什么？这是一个企业的管理模式和企业的管理能力，也包括恒大的执行力，所以说我说为什么现在以后就会一致了，因为真的不能买。因为规模适度增长，这个去年我们买地后面还有只到2020年负债率我们要下降到同行业中低水平，这个价格一半，我们去年是对外支出的土地款是3100多亿，那么的话老人家心里大概是2300多亿，好了，那规模适度增长2%，销售增长15%，规模增长15%，那么的话你的这个土地款支出，起码大家都明白了，土地款3000多亿下降以外，就意味着什么？就意味着我的这个负债端下来这么多了，所以我给大家补充的前面这个补充的多一点，但是还有机会说清楚。所以新恒大的概念一定要树立起来，谢谢大家。