香港铁路中国事务首席执行官易珉在谈到香港地铁的成功时说：“盈利固然重要，但港铁之所以成功，最关键的在于过去30年创造了一种前所未有的‘港铁模式’。”
易珉提出很多人认为港铁实现盈利是因为有地产开发，这一论断有失偏颇。事实上，港铁的盈利，始终得益于“开源节流、多元经营”，以审慎的商业原则经营地铁，使经营业绩显著提高。以在香港的业务为例，盈利主要来自四部分：
第一部分是票务收入，港铁的客运量持续攀升。港铁公司前身为1975年成立的香港地下铁路有限公司；2007年底与九广铁路公司合并后，改称香港铁路有限公司。自合并以来，票务收入从2008年的115亿港币上升至2011年的134亿港币，年均复合增长超过5%。与此同时，港铁积极致力于提升生产效率，控制运营成本。例如，针对在运营成本中占有很大比重的电耗，港铁正着手在列车上安装具有更长使用寿命和更好经济效益的LED照明系统。工程完成后，预计每年可以节省超过3百万度电量，节省大量成本。
第二部分来自车站商务，包括车站商铺、零售设施、广告和电讯服务等。港铁在这块业务上积极进取，如适时对车站零售设施进行翻新或重新规划，改进商户组合，为商铺客户带来更合适的经营环境；推出更多样和更具创意的车站及车厢广告模式。港铁在尖沙咀站推出“Power Station”项目，让单一广告客户在某一时间段内独家使用站内的所有广告空间，在获得市场正面评价的同时，也赢得了良好的经济收益。
第三部分来自物业租赁及管理业务。港铁在香港的投资物业组合主要是零售物业和写字楼，旗下商场出租率达100%；同时还为包括国际金融中心等地标性建筑在内的众多物业项目提供高水准的管理服务。
最后一部分来自大家都熟知的物业发展。依托于“地铁+物业”的发展模式，港铁建设了多个成熟社区，目前正在持续开发的“日出康城”住宅项目，将交通与居住有机融合。
此外，港铁还致力拓展外域业务，在中国内地、欧洲、澳洲等地的多个项目也为公司利润做出贡献。
轨道交通建设费用相当高昂，在香港修建一公里地铁就需要5亿~7亿元港币的前期投入。这不是最大的投入，更费钱的是运营，为了保持高效、快速、安全运行，一年至少投入100亿元港币。港铁模式最核心的一大优势就是开发权、建设权和运营权合一，实现规划与建设相结合，建设与运营相结合。应该说，港铁目前所采用的“三合一”模式是政府和企业在长期的发展过程中，逐渐摸索出的适合香港本地环境，能实现有效运作的模式。这一模式具有几个优势：
第一，更加关注全生命周期下的项目成本，即不仅仅注重如何降低项目的建设成本，而是将运营的便利性和未来数十年的运营成本等因素在设计和建设中一并考虑。
第二，简化建设与运营之间的接口，使运营部的要求更容易传达到项目建设部门，彼此间的交流更加紧密。
第三，相对其它模式，降低了人才数量的需求，人手调配比较灵活。例如，一个运营部的工程师可在项目验收期间调配至项目部，这样能够在满足项目高峰期人员需求的同时，也令项目交接工作更畅顺。
总体来说，开发权、建设权和运营权合一的核心在于规划与建设相结合，建设与运营相结合。其难点在于要构建一个有效的系统，实现政府与企业的互动，项目与运营的互动。
“港铁模式”吸引了世界各地的城市前来学习取经，但在“地铁+物业”开发之外，其内在的文化核心才是港铁无法被百分百复制的关键。“在一个公司发展壮大的过程中，会吸引很多优秀人才，从而提升公司的整体品质。这正是公司最强大的地方。港铁秉持安全保障、服务乘客的理念并积累多年，深入每一位员工的行为中。30年来积累的经验、企业文化和互动氛围都无法被复制。”
摘自《城市轨道交通》期刊
