源自：财经美女蜗牛妹（ID:hkwoniumei）
作者：蜗牛妹
過去一年，香港走勢最穩的資產價格是什麼？中原城市指數告訴你，房價房價是房價，一路向北就是它！
即使特首的施政報告也沒有拉一點點後腿，講完之後三個星期，港島的樓價就UP了6%。
放在股市，這就應該叫做利空出盡，“底部”放量啊。你們看哦，市政報告公佈後的一個月，香港的新盤成交量1300個，金額超過195億港幣，數量雖然少了13%，但是總成交額增加了18%。
因為關於房屋政策的章節，明顯看到現任政府沒有再壓制需求端，反復強調供給端，希望幫助廣大市民置業。
為了幫助大家置業，特首去年推出了一個新措施——港人首置上車盤。
簡單來說就是，從沒買過樓的香港永久性居民，個人月收入不到3.4萬或家庭月收入不到6.8萬，就有資格申請首置盤。
讓我吐槽下：家庭月收入4萬以上的，已經是香港前32.8%的人群了。想到月收入6.8萬，都得靠政府幫忙才能買得了房，這魔幻的現實也是令人驚呆了！
不要小看買首置盤，這可是百裡挑一。根據美聯地產的估計，第一批首置單位約1000個，現在香港大概有20萬家庭符合條件（占香港家庭總數的8%），假設其中已經有一半的家庭有物業了，而剩下10萬家庭又全部都來申請首置盤的話。那不就是100戶爭一戶了！
地基還沒開始打，供給關係已經如此嚴峻，簡直不敢想像蓋完之後，首置盤會賣到多貴。因為前任特首梁振英先生，也弄過個叫做港人港地的政策，希望通過禁止非香港永居買賣的方式，扼制樓價。政府在2013年拿出了兩塊啟德的地皮招標，吸引了16家發展商、29份標書。
最終中海外以市場預期上限的45.4億港幣拿下麵粉，樓面價分別為5428港元/尺及4913港元/尺。港人港地樓盤最終起名“啟德一號”，在2017年第4季度落成。
2016年8月首批110個新盤預售的時候，你猜中海外將5428港元的麵粉尺價賣到了多少給香港市民？
14471港元/尺。
不知道時任特首聽到中海外下面這番解釋時候，心裡有沒有mmp：“當年特首推出港人港地，只考慮讓港人先買樓，並無要求以合理價錢售於港人。”
2017年1月，啟德一號第二期4913港元的麵粉尺價，中海外賣的時候就漲到了17589港元/尺。
整個啟德一號預計整體套現300億港元。Good for 中海外（688.HK），Bad for港人港地政策（因為再也沒有然後了）。
細看一眼啟德一號的成交記錄，似乎也是明白了為什麼新任特區政府要搞首置房，因為按照這個價位，家庭月收入6.8萬，真的還買不起房啊！
以895萬買584尺房子來舉例。如果你不找開發商貸款，那首先你要拿出來358萬的首付，接著還要給政府交33.56萬港幣的印花稅。
申請按揭，按照2%的審批利率，貸款30年，月供19849元，不能超過你的入息50%，即你每月固定收入至少要39698元；按照5.15%的壓力測試利率，月供就升至29322元，不能超過你的入息60%，所以每月固定收入至少要48870元。
還 记得年少時的夣嗎
象 朵永遠不凋零的花
限量發售，私人洽購請致電1333-28-77772聯繫大公館畫廊葉小姐
這說明首置房的關懷物件，申請並且還房貸是沒太大問題的。但如果算下怎麼湊首付，那問題就來了。
假設你家庭月收入6.8萬，一年可以將一半的收入，即40.8萬港幣存下來，那麼這個家庭需要堅持儲蓄9.6年，才能攢到首付和印花稅的錢。如果，十年之後，房價還是原地踏步的話。
倒是理解了這一番苦心。但想想如果這個社會中前30%中都有這麼多人買房困難了，那麼剩下人的日子怎麼過呢？
前特首董建華的團結香港基金就認為土地與房屋問題是香港現在面臨最大的挑戰，市民生活質素不升反降，香港作為國際商業中心的競爭力也在不斷下降。並且這問題非常難搞：市民住的面積越來越小，土地供應又少，而政府對未來的房屋需求還沒有足夠的估計。
儘管團結香港基金認為，2018年至2022年的私人住宅年均落成量可以達到20800個單位，比過去十年平均落成量高78%；但是，因為過去十年已經欠下63000個單位的短缺，供不應求已經推高了過去的房價；這肯定就會讓未來的新房越來越貴。
所以未來的新屋肩負兩個重任：一是彌補過去的供應量；二是趕上未來的價格。
讓香港市民怎麼買呢？那就加價不加量，多建小單位，達到短期內的“皆大歡喜”。數字上看，2018年至2022年落成的私人住宅平均面積為681平方尺，比前10年的833平方尺小了18%。
如果假設未來十年的落成面積跟前十年一樣，那麼2018年至2022年經調整後的私人住宅落成量每年只有16900個單位，達不到政府每年18000個單位的目標。（所以想要住的大，操作起來，比較困難）
要知道，香港人民的居住面積，真的已經被壓縮到不能再壓縮了，人均居住面積只有170平方尺。但是很遺憾的是，為了讓更多的香港市民可以在高房價的環境下上車，開發商們也只能建越來越多的小單位。
這個情況誇張到什麼程度呢？這幾年，實用面積小於215平方尺的納米樓落成量出現了明顯放量，從2014年的64個單位，增加到2019年的1066個單位，增幅約17倍。
要在一個長4.08米，寬5.11米的房間裡，設計出廚房、衛生間、睡房，我想說香港的開發商和設計公司也是真的，很拼。這屋子大概就比一台標準四門私家車大一點點。心酸啊。
香港的人均GDP是孟買的8倍，但我們的人口密度不相上下啊！如果跟經濟差不多的地區如新加坡相比，香港的人口密度是新加坡的3倍！
看看人均居住面積，就知道深圳是從GDP、到房子，全面趕超香港啊。
除了私人樓宇，公屋、甲級寫字樓、醫院、酒店及零售、回收及製造業、會議及展覽業的需求（只要跟用地相關的），都沒有被準確估算啊。假設要改善香港市民的生活水準，團結香港基金估算香港還要再增加超過9000公頃的土地。
如果可以達到這個目標，香港市民的人口密度將和紐約市民看齊，雖然仍然比新加坡高兩倍（我發誓，這不是新加坡旅遊局的廣告）！
但更加難搞的問題在於，香港有62%的土地，是不能開發的！
老實說，改法律不知道會多久。所以，能看到的endgame就是造大這個餅，在維港外重啟大型填海運動。
2000年至今，填海而來的地，成為大多數私人住宅的土地來源。
並且從1997年至2016年的政府拍賣住宅地就能分析出來，填海的地皮比其他方式而來的地皮，開發完成後，平均地盤面積大兩成多，平均地積比率高出近六成。這樣住宅也能得到更全面完善的規劃。
荃灣、元朗、粉嶺、上水、屯門、沙田、大浦、天水圍、將軍澳、東湧，都是這麼來的。只是填海運動在2000年後，就幾乎銷聲匿跡了。
留給政府還能賣的填海地，也是用一塊，少一塊。
反正跟澳門、新加坡相比，香港填海的面積占總面積，還是太少。
再拿鄰居深圳出來說，人家過去十年裡填海超過5000公頃，是香港整整10倍！
而都是亞洲四小龍的新加坡，從1965年至今，堅持填海14000公頃。濱海灣就是填出來的，2011年落成後，給新加坡帶來了巨大的旅遊商機；2013年落成的濱海灣金融中心，也成為了新加坡的金融樞紐。值得我們好好學習。
關於填海這一點，林鄭特首在2017年的施政報告中就已經宣佈會進行策略性研究，探討中部水域南邊包括長洲南填海的初步可能性。（如果覺得去朝鮮買房子太遙遠，要不要考慮去長洲買上一條街？）
最後只想說，希望無論月收入6.8萬，還是2.8萬，都能看到輕鬆在香港買房的這一天。
本文作者：蜗牛妹，来源：财经美女蜗牛妹（ID:hkwoniumei），點擊本頁左下角“閱讀原文”可以流覽原文頁。
版權聲明：「港股直通車」除發佈原創市場投研報告以外，亦致力於優秀財經文章的交流分享。部分文章推送時未能及時與原作者取得聯繫。若涉及版權問題，敬請原作者添加DGGKF2微信聯繫刪除。
多少次迎著冷眼与嘲笑
从没有放弃过心中的理想
限量發售，私人洽購請致電1333-28-77772 聯繫大公館畫廊葉小姐