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为何对香港楼市转而看升

施永青 2020-11-20 16:37:31

自从特区政府推出压抑楼市的加辣措施后,我以为香港的楼市会因此而向下调整,因为15%的二次置业印花税实在不是一个小数目,对非首次置业者应该有一定的阻吓作用。现实是加辣措施推出后,市场的交投的确大减近半,导致我认为楼价会因需求不足而掉头下跌。

 

再者,政府在增加供应方面的努力,亦开始取得成效,发展商有需要扩阔自己的销售对象,以达到增加销量的目的。求量就得弃价,这是卖方必须遵守的经济规律。当销售的圈子扩大后,买家的平均购买力必然会被拖低。

 

与此同时,美国又加快加息的步伐。这不但会增加买方供楼的压力,亦会提升买方对投资回报的期望。如果租金没法与息率同步上升,那就只好压低楼价去适应期望渐增的租金回报率。

 

然而,市场的表现与我预期的不一样。楼价在辣招公布后只略作调整,旋即回头上升,而且很快又突破历史高位,令我不得不重新调整我原先的预测,很明显,市场的参与者与我的看法不一样,他们是用真金白银去市场投票的,市场当然由他们的行为所决定。

 

经再三观察后,我发觉辣招虽然很有成效,但市场的参与者亦有对策。当他们看好后市时,他们会利用未有楼的家庭成员去买楼。夫妇共有一间屋的,就先转由其中一个人独有,腾出另一个成员再去持有另一个物业。此外,家中刚满18岁的儿子,或未有物业的老一代,都被用作持有投资物业的工具。如是导致辣招未能全面发挥功效。

 

此外,我又发觉,现时的楼价虽已与用家的购买力脱节,但尚未与投资者的购买力脱节。现实是香港的楼市早已没有靠用家来支持,而是由投资需求主导。是否进一步与用家的购买力脱节的问题,早已对楼市失去影响力。

 

而导致我改变看法的一项最重要因素,则是通胀可能重临。特朗普上台后,正软硬兼施迫制造业回美国生产,又大幅增加在基础建设上的投资,还决定全面更新美国的军备。这些都只能在美国的本土进行,会导致美国的工作岗位增加,工资上升。

 

QE的年代未见通胀,是因为资金多留在银行系统或流入资产市场,普罗大众没有得益。特朗普的政策可惠及广大的打工一族,他们的收入增加后,应会增加消费,导致消费物价指数上升。这时,美元的购买力就会下跌,形成通胀。

 

市场认为,特朗普不会太介意有通胀。因为通胀可令美元贬值,减轻政府的债务负担,同时还可令美国制造的产品在市场上更有竞争力。因此,市场人士估计,特朗普会任由通胀的增速,在一段时间里面,快过利率的升速,这会形成负利率,令资金拥有者不想把钱留在银行任由通胀侵蚀;而强美元的年代亦可能会就此结束。

 

历史上,每逢美元走弱的时候,香港的股市与楼市都会相对造好,楼市很难在这样的大环境下向下调整,导致我不得不修正我原先的看法。


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