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【深港联动】香港楼市周报 3月20日至3月26日

深圳中原驻港办公室 2020-11-06 06:56:28
周报
中美开打贸易战
港楼无惧走势强
2018-3-20 至 2018-3-26
一手市场
美国联储局上周落实今年首次加息,但无碍楼市气氛。将军澳新盘「MALIBU」继续瞩目,销情势如破竹,两周速沽逾1,300伙。二手方面,整体市场气氛良好,买家信心增强,向隅客开始回流至二手市场,令近日二手交投量大增,惟优质交吉盘源逐渐被消化。其他消息,随着各区新盘陆续落成,令车位需求持续上升,亦推高屋苑车位售价,升幅已逾两成。各区中以将军澳日出康城领都、峻滢及屯门珑门等升势较为凌厉。

本周推售项目


一手新盘讯息
会德丰地产发展的将军澳日出康城5期「MALIBU」进入第5轮开售,再度推出321伙,市场消息指即日沽出307伙,套现约30亿元,并录多组大手客。有现场富妈妈为于内地工作的儿子缴付100万元首期置业,乖仔更由机场赶回签约。当日最大手客斥逾5200万元连购4伙, 包括3房及4房户各1伙,2伙两房半;另一大手客则斥资3500万元购入3伙,包括3房及2伙两房半。项目销情理想,连日累售1376伙,套现约122亿元。

嘉里发展的何文田现楼新盘「皓畋」推6伙特色户,包括7座26楼A室连装修单位,面积1477方呎,附设767方呎前庭,属3房加书房连平台间隔,连同5伙同座G室,面积975方呎特色单位以招标形式发售,截标日期今年4月底。 是次推出单位设指引价,其中26楼A室连装修特色户连1个380万元地下车位,指引价9888万元,指引呎价66947元。 另外5伙G室特色单位,指引价由3535万至3953.5万元,指引呎价由36256至40549元,每伙连同一个380万元地下车位的认购权,亦可享10%印花税津贴等优惠。

恒基旗下香港仔「南津.迎岸」截收约1392票,超额认购约20倍。最新价单折实平均呎价24669元,首轮发售70伙,市值约3.339亿元。发展商提供最高八成半一按,以及由卖方指定财务公司提供的最高四成二按,一二按合共最高九成。以选用120天成交优惠按揭计划、并同时承造一、二按揭计算,入场首期低至约35.63万元起。按息为首3年P-2%,第4至第5年为P-1%,其后为P+1%。另指定会员购入价单内物业,于签契入伙后可获赠30个月管理费。此外,发展商早前亦预告,将于复活节假期后进行第二轮推售,届时或有5%至7%提价空间。

二手市场
本周香港中原城市领先指数(CCL)报174,按周上升1.86%。中原城市大型屋苑领先指数(CCL Mass)则报175.25,按周上升1.75%。


本周香港中原经纪人指数(CSI)报78.79点,较上周轻微下跌0.17点。CSI连续4周高企于78点水平,反映本周美国议息前,无惧可能加息,前线经纪人对本地楼市走势持续睇好。待议息结果公布后,相信CSI将继续向80点目标进发,支持楼价稳步上升。


据市场统计,10大屋苑周末预约睇楼量录515组,按周上升3%。市场人士指出,美国按市场预期加息,加上香港银行未有跟随,对香港楼市影响不大。近日二手成交保持活跃,不少新盘向隅客回流二手市场,买家见楼价直线上升,即加快入市步伐。本周CCL上升至174点,创历史新高,买卖双方均对后市极具信心。 

二手成交案例
北角半山赛西湖大厦,6座低层B室,面积1467方呎,4房间隔,外望全公园景,以3325万元连车位成交,低市价7%,呎价为22665元。原业主于2009年5月以1600万元购入,持货8年多,账面赚1725万元。

北角半山柏傲山首录首宗海景户二手交易, 6座中层A室,面积1197方呎,以3968万元成交,呎价33150元。原业主2014年10月以3317.88万元一手买入,持货3年多,账面获利650.12万元。

印花税成交案例


工商市场
根据土地注册处最新数据显示,2018年2月份全港共录150宗店铺买卖登记﹙数字主要反映2至4星期前的实际市况﹚,较1月份的136宗回升10%。至于期内买卖登记金额则因大额成交个案显著减少而逆市下跌39%,至只有28.58亿元,为近4个月来的新低。

按物业价格划分,在7个价格组别当中,共有4个组别的登记量报升,升幅介乎17%至83%不等。当中以5,000万至1亿元以内组别的登记量升幅最明显,由前月的6宗升至上月11宗,升幅多达83%。至于200万元以下的超细价及1亿元或以上的大额组别则双双逆市下跌,两者分别跌20%至28宗,及跌71%至只有2宗。此外,上月最瞩目的大额登记为旺角番发大厦地下B至F铺及1至2楼全层,涉及登记金额达3.80亿元。

以地区划分,在该行观察的17个分区当中,共有8个地区的登记量按月有所上升,当中以大角咀区的升幅最凌厉,月内共录16宗登记,较前月的2宗大增7倍;而屯门及红磡/土瓜湾区亦分别录得1倍及逾7成的升幅;铜锣湾则由前月的零登记增至2宗。至于深水埗区就以24宗之数成为买卖最活跃的观察区,按月增加60%;而旺角及大角咀则同以16宗登记并列次席。

工商成交焦点
随着整体商厦租金向上,中区散业权商厦呎租纷破顶,包括美国银行中心呎租更首度约百元成交。消息指,中环美国银行中心高层07室,面积约1,303平方呎,以每平方呎约100元租出,打破该厦呎租新高。事实上,散业权商厦租金水平,略低于大业主持有物业,惟空置率下跌,租金向上,散业权商厦租金亦破顶,近日中环环球大厦中层02室,面积约4,020平方呎,以每月37万元租出,呎租约92元,为该厦呎租新高。

海航持续沽售本港物业,数据显示,投资者廖伟麟以4,000万元购金钟力宝中心单位,呎价2.8万元为近月呎价新低,据悉原业主为海航或相关人士。据土地注册处数据显示,金钟力宝中心2座1109室,面积约1,425平方呎,以4,000万元易手,呎价仅2.8万元,单位以交吉交易。按呎价计,属近月金钟力宝中心成交呎价新低,如上星期同厦2610至11室,以1.3亿元成交,呎价约3.9万元,是次新成交低市值约3成。新买家为正八集团廖伟麟,由于购入价偏低,不排除作短线炒卖。翻查数据,单位原由峰景高尔夫发展(香港)持有,该公司董事包括赵勇智等,属内地企业海航集团高层。

发展商动向
港铁公布就油塘通风楼物业发展项目招收意向书,合共提供约500伙,市场人士预期,项目估值约45亿元,料落成后每方呎楼面逾2.8万元。 该项目位于油塘高超道旁,邻近鲤鱼门道和高超道交界处,距离港铁油塘站约600米,地盘面积4.3万方呎,住宅楼面32万5341方呎,提供1座约500伙的住宅,预期2025年落成。市场人士指项目邻近铁路站,料吸引不同发展商参与竞投,当中不乏中资财团及合资形式竞投,预期项目将可收逾40份意向,预料楼面呎价约1.5万元,估值约45亿元,而计及发展成本,项目料涉资70亿元,相信落成后呎价可售约2.8万元。

何东花园原属首个华人家族于山顶居住的豪宅洋房,将会重建迎接「大变身」,于去年获屋宇署批出建筑图则,准建两幢3层高楼宇,住用楼面分别约3.38万及2.88万方呎,其中1幢率先于1月批出动工,提供14个单位,当中包括中小型户。屋宇署数据显示,该获动工的大宅提供14伙,其中8伙的面积(不计厨厕)仅约510方呎,而最大单位的面积约1189方呎。该项目原由何东家族持有,在2015年以高达51亿元易手。

其它消息

地政总署公布,将公开招标出售位于启德第1F区1号住宅用地,地盘面积约为178212方呎,最高楼面为141万方呎,市场预期最高估值达210亿元,项目地价有机会打破鸭脷洲地王的高价纪录。 上述地盘位于启德第1F区1号住宅地盘,地盘面积约为178212方呎,最高楼面为84141.5万方呎,而买方需须责兴建的安老院舍和长者日间护理中心的政府,招标期由本月29日起,截标日期为5月11日。 莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文表示,估计每呎楼面地价介乎13500至15000元,估值约190至210亿元,以总价计将可望打破鸭脷洲地王的纪录,成为新一幅住宅地王。 政府近年推出多幅市区靓地,包括3幅早年由内房海航集团投得的启德住宅地王,合共涉及逾163万方呎楼面,其中2幅分别售予恒基及会德丰。其中恒基购入的1K区3号地盘,可建3幢35层高座住宅,以及4座 5层高的低座住宅,另设2座两层高商业大楼,为3幅用地中发展规模最大,总楼面逾66.1万方呎。


差估署公布《香港物业报告2018》初步统计数字,预测今明2年住宅落成量,当中今年落成量为18130伙,较去年的17790伙,微升1.9%,将创自2004年2.6万伙以来,14年新高。 因应政府过去数年加快推地,明年数字将增至20370伙,不但将连环2年「登顶」,再创15年来新高。由此推断,未来2年间合共提供3.85万伙。 至于推出的区份,主要位于新界,报告预测今年有49%落成量来自新界,至于再以地区细分,以九龙城(包括启德)的落成量最多,占总供应25%,至于近年多个新盘热卖的荃湾,均预计于今年落成,占总供应17%。至于明年,新界仍提供最 多单位,占总供应量更增至64%。按地区计,西贡(包括将军澳)及大埔分别占19%及16%。 另外,去年全年住宅落成量约17790伙,而入住量16950伙,较2016年高出43%,空置量42940伙,空置率3.7%,较去年低0.1%。亦较2013年近年高峰4.1%,低0.4个百分点。该批空置单位中,约9370伙属于占用许可证发出后,尚未获发满意纸或转让同意书单位。 数据显示,去年住宅物业售价和租金均录增长,若与第3季比较,去年第4季售价及租金,分别按年升2.7%及1%。第4季住宅整体售价较2016年同季上升13.8%,整体租金同期亦上升8.2%。 



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