【深港联动】香港楼市周报 3月27日至4月2日

2020-11-21 10:39:34

周报

复活节长假结束淡市

发展商部署大盘出击

2018-3-27 至 2018-4-2

一手市场

踏入复活节长假期，发展商乘胜追击，推售全新盘不停步，其中焦点盘之一北角维港颂，继日前开价后，项目随即收票，迅录足额登记。二手交投在低位徘徊，惟议价幅度甚窄，推高成交价；其中青衣灏景湾成交价新高，新买家更须付30%辣税。其他消息，由今年4月1日起，地监局将实施新措施，规管本港销售海外物业，包括要预先对代理的发展商及楼盘进行审查等，以保障买家权益。

本周推售项目

一手新盘讯息

恒基旗下香港仔「南津．迎岸」首推70伙，并截收1527票，超额认购约21倍即日沽67伙。日前加推新一批单位应市，至今收约185票，市场反应不俗，超额认购约7倍。项目早前加推的23伙，据价单显示，价单定价由484.1万至664.1万元，发展商提供最高5%折扣优惠，折实售价由459.895万至630.895万元；尺价由24173至27118元，折实尺价由22964至25762元。入场单位为3楼C室，面积195方尺，属开放式间隔，定价为484.1万元，折实售价约459.9万元，尺价23585元。是次加推的单位折实平均尺价24261元，较首批单位折实平均尺价21423元高约13.2%；定价市值约1.31亿元。该盘一如既往提供多重优惠，包括建筑期付款计划，首期仅楼价10%，入伙时再缴清余项，同时亦设有按揭优惠，一按最多贷款额为楼价85%，一、二按合供最高贷款额为楼价90%，二按最高贷款额则为四成。该盘位于香港仔田湾街12号，合共提供142个单位，单位面积介乎164至493方尺，提供1至2房单位，当中主打开放式单位，占约6成。

会德丰地产发展的将军澳日出康城「MALIBU」，趁复活节假期首日推售111伙，同日亦推出9伙特色户招标。市场消息指，即日沽约59伙，项目在过去3周，累售1440伙，套现逾128.9亿元，而余下单位将于下阶段推售。

华懋及信和等发展的大潭「红山半岛」更新价单，把部分洋房提价5.3%至19.6%，其中棕榈径129号洋房（亦称为S23洋房），面积2788方尺，连365方尺平台、578方尺天台及977方尺庭园，最新定价约1.319亿元，尺价47326元，较去年12月尾定价约1.1亿元，高约19.6%，较首张价单定价9434.8万元，高约39.8%，提价约3759.7万元；若连同项目曾削减3%「特别折扣」优惠，累积加幅约42%。

由九仓、南丰合作发展，会德丰地产负责销售的山顶「MOUNT NICHOLSON」，沽出1期17号洋房，面积7984方尺，花园及庭院分别4800与1244方尺，平台及天台分别185及993方尺，望山景，成交价为7.8亿元，尺价为97695。事实上，该盘洋房价格持续上升，是次售出的17号屋，尺价较毗邻去年7月售出的18号屋，当时尺价仅约80124元，大幅上升约22%。

由九建发展的西营盘「63 Pokfulam」于本月初获一组大手客以一约多伙的形式，连环购入7伙，登记买家为香港圣公会管业委员会，成交价共9089.6万元。购入的单位分布于第1及2座内，为B、E及F室，面积由305至494方尺，以面积共约3093方尺计，平均尺价约29388元。市场预期是次成交，圣公会需缴付合共达楼价30%的双辣税，涉及税项逾2726万元。近期圣公会可谓频频入市，其中圣公会管业委员于今年初起连环购货，除上述7个63 Pokfulam单位外，上月亦以3180万元购入西半山宝林阁一个高层户，面积1326方尺，尺价 23982元，创屋苑售价及尺价新高。而1月亦以2325万元购入西半山瑧环两伙，同时亦买入观塘鸿图道一个工厦，合共涉资逾1.6亿元。

永泰地产沙田九肚山「澐瀚」目前一切已准备就绪，并已获批满意纸，于第二季初以现楼形式招标发售，并采惜售策略，由于项目的整体设计，于市场上甚罕有，对项目具信心。发展商指虽然九肚一带亦有新楼供应，但各有各客路，项目本身拥有的景观优势，包括可望海景、山景及马场景，但同区其他楼盘并没有，售价将参考山顶区物业，可创区内新高价。项目已上载楼书，合共提供69伙，其中设有29幢大屋，面积由1724至3285方尺，全属4房双套设计，其中拥海景的Seaview House，面积由2587至3285方尺，提供约12幢大屋。同时亦备有40个分层豪宅，面积由1597至2214方尺，属3房1套及4房双套设计。

二手市场

本周香港中原城市领先指数（CCL）报174.94，按周上升0.54%。中原城市大型屋苑领先指数（CCL Mass）则报174.37，按周下跌0.5%。

本周香港中原经纪人指数（CSI）报76.95点，较上周下跌1.84点。今周展开，以致前线经纪人情绪受到轻微波动，但仍然高企75点水平以上，显示经纪人持续睇好楼市前景。相信对经纪人的情绪影响短暂而轻微，CSI继续以80点为目标，现时相差3.05点。

据市场统计，10大屋苑周末预约睇楼量录505组，按周按周微跌1.9%，4天复活节长假共录约960组。市场人士指出，上月于农历新年因素下，二手成交量少，属正常现象，本月市况全面回暖，积累的购买力重投市场，令楼市小阳春延续。本月新盘热卖，带动二手市场气氛，新盘向隅客回流二手市场，带动二手交投价量齐升。本月美国宣布加息，市场早有心理准备，对楼市影响不大。

二手成交案例

北角天后庙道56号中层单位，面积939方尺，3房间隔，获区外换楼客以1460万元承接，尺价15548元，属市价。据了解，原业主于2000年7月以180万元购入，账面获利1280万元，升值7.1倍。

北角柏傲山5座中层D室，面积597方尺，2房间隔，外望山景，获区外换楼客以1950万元承接，尺价32663元，属市价水平。据了解，原业主于14年10月以1562万元购入，账面获利388万元。

印花税成交案例

工商市场

红磡区内商厦已拆售的商厦不多，当中以半岛广场较具指标，尺价约8,000至9,000元，尺租约20至30元。半岛广场楼龄达23年，而位处的崇安街，属区内商厦集中地，上址邻近九龙城政府合署、海逸豪园及黄埔花园等多个大型屋苑，去年底则有一个中层单位，面积约2,290平方尺，以1,832万元易手，尺价约8,000元。至于该厦另一个中层单位，面积约4,225平方尺，以约3,380万元成交，尺价约8,000元，至于该厦现时尺租介乎20至25元。区内另一幢交投较活跃的商厦则为红磡商业中心，单是今年首3个月已录得至少3宗成交，包括早前A座一个中层单位，面积1,737平方尺，则以1,084万元成交，尺价约6,240元。目前该厦成交尺价普遍介乎6,000至7,000元。

工商成交焦点

投资者蔡志忠近日沽出项目，金额属亿元大码物业，并成功短线持货获利。包括以2.29亿元沽出西半山豫苑停车场，涉及88个车位，较去年中买入价1.69亿元，账面获利6,000万元，升值36%，每个车位成交价约260万元。另外，蔡志忠去年7月份以1.06亿元购入中环远东发展大厦全层，面积7,316平方尺，当时尺价约2万元。持货8个月后，于3月份以1.46亿元沽出单位，获利约4,000万元，升值38%。只计上述两个物业，持货不足1年，账面获利达1亿元。

发展商动向

市区地皮供应匮乏，深水埗海坛街一批旧楼录成交，涉资约8955万元，买家为从事地产发展的建鹏发展以及上市公司佳宁娜集团等。据土地注册处数据显示，深水埗海坛街223至225A号一批旧楼，最新录9项登记，其中，海坛街223及223A号1至4楼，作价4987.6万元，成交价介乎939万元至1020.2万元；海坛街225及225A号2至4楼，作价3967.4万元，成交价亦介乎939万元至1020.2万元，当中最大额为海坛街225A号2楼，作价1020.2万元，原业主于1955年购入上址，涉资2.62万元，持货63年，账面获利逾1017万元。上述九个单位共涉资约8955万元，登记买家为建鹏发展有限公司，董事包括尹德辉及蔡少森等人。据悉，财团已收购逾9成业权。据悉，海坛街223 至225A号涉16伙住宅以及4个地铺，占地4153.32方尺，地积比9倍，最高可建楼面约37379方尺。日前，佳宁娜集团公布，将连同建鹏等共同发展该项目。

宏安积极收购薄扶林道旧楼豪宅朴园，再录新进展，土地注册处数据显示，薄扶林道86A至D号朴园，最新再录2项登记，86号1楼A室，面积1894方尺，以8000万元易手，平均尺价4.2万元，86号2楼D室，面积1421方尺，以7200万元易手，平均尺价近5万元。市场消息透露，随着宏安购入该2个单位，该项目的收购已大功告成。朴园占地28514方尺，地积比率1倍，若经过补地价，地积比率最多可增至5倍，可建总楼面约14万方尺，规模甚为庞大。朴园于1960年落成，现址为两座4层高住宅及1层停车场，提供16个住宅单位及16个车位，单位面积分别为1420方尺及1894方尺两种。该项目小业主曾于5年前集逾8成业权，并于市场招标放售物业，当时叫价约6 .8亿元，惟未获承接，今番收购价较5年前提高逾50%。薄扶林道朴园环境清幽，享开扬山景。

其它消息

中原集团主席兼总裁施永青表示，现时楼市是依靠过往积累的利好因素，惟利淡因素有所增加，例如等，估计第2季楼价升幅放缓，长远而言，楼价或会转弱，认为目前市况属收割期，不是播种期。对于中国及美国爆发，他指主要是中国崛起，威胁美国一哥地位，令美国对全球化态度产生180度转变，即使两败俱伤都要打，中国亦要实施措施响应，因此在所难免。对于近年政府拓展粤港澳大湾区，他再指，该3个地区涉及三个不同行政体制，要对当地人流、物流、资金及数据流有基本了解才可发挥效应。