编者按语：2017年10月27日，，，，对三年多来的破产审判工作进行了总体分析。中国破产法论坛微信公众号前日推送了活动新闻稿，今天为大家分享的是。欢迎转发，如需转载请务必获取授权。
发布会发言稿
费会平
2014年以来，受宏观经济形势变化和房地产调控政策影响，一些房地产企业因资金链断裂进入破产程序。，充分发挥司法职能作用，妥善审理了一批房地产企业破产案件。
2014年以来，湖州地区共受理房地产企业破产案件11件，该些房地产企业的破产既有宏观环境的影响，也有自身经营管理不善财务融资成本过高的原因，还有受担保债务的拖累。案件呈现的主要特点有：
一是涉及利益主体众多，法律关系错综复杂。房地产企业涉及的债权人不仅包括常规的金融机构、税务机关、职工、民间借贷债权人等，还涉及公积金中心、购房户、建设工程承包商、材料供应商、农民工等特殊主体。各主体间法律关系错综复杂，还涉及债权实现先后顺序的问题。
二是债权类型多样，债务规模庞大。房地产企业项目投入资金大，破产涉案债权金额极高。如竹艺置业破产案申报债权21.53亿元，涉及债权计2336笔。民间借贷债权申报经常存在虚假“水分”的情况，该公司民间借贷债权经审核挤出“水分”3亿多元。
三是各方利益冲突尖锐，维稳压力极大。11件案件共涉及购房户4007户、银行债权93笔、民间借贷319笔、工程款及农民工、职工债权共298笔、材料供应商等债权285笔。各方矛盾突出，债权人诉求强烈，极易引发群体性、突发性事件，给案件审理和社会维稳造成极大压力。
四是责任人员涉刑事犯罪，刑民交叉问题突出。房地产破产企业债务不能清偿后，经常牵涉出非法吸收公众存款、集资诈骗等犯罪，导致破产案件中刑民交叉问题较为突出。同一笔借款可能既是破产案件中的债权事实，又是刑事案件中的犯罪事实。
五是案件审理难度大，结案周期长。11件案件涉及破产衍生诉讼130余件，影响破产进程。同时，涉及1540亩土地、146.6万平方米房屋需处置。加上关联企业合并破产的原因，使得房地产企业破产案件的审理难度较大，结案周期较长。截止目前，虽有5件案件的部分工程竣工验收并交付，但只有2件破产案件结案。
（一）府院联动，形成破产审判工作合力
一是与政府在破产受理前的工作进行有效衔接。竹艺公司破产前安吉县政府派遣政府工作组提前介入，裁定破产后，、管理人与政府积极进行对接，由管理人顺利接手部分工作。
二是就破产案件涉及的各项事宜建立府院协调机制。在福晖置业破产清算案件中，市中院与吴兴区党委、政府加强协调，召开各类协调会议十余次，就房屋续建涉及的问题达成共识，并形成专题会议纪要。
三是与政府部门联动维稳合力化解矛盾纠纷。对房地产企业破产可能引发的矛盾冲突及不稳定因素，坚持“信息公开、依法处置”工作准则。在丰华置业破产案件中，、住建局、、管理人一起召开通报会对相关问题进行解释，。
（二）整体谋划，认真做好管理人选任指定工作
一是通过竞争方式选任管理人，保障公平公正。房地产企业破产矛盾激烈冲突，法律关系复杂，对管理人能力要求较高，一般通过竞争方式选任管理人。11件破产案件中有7件案件管理人通过竞争方式产生，占64%。
二是实行联合管理人制度，充分发挥管理人作用。11件破产案件中有6件案件指定联合管理人，联合管理人各司其职，各显其能，既提升管理事务水平，又提高管理事务效率。
三是选任异地管理人，优化管理人资源配置。11件案件中有7件产生了异地管理人，其中列入省级管理人履职资料库的律师事务所和会计师事务所各3家。省级管理人为本地破产审判工作带来了新的活力，为破产审判工作的顺利进行夯实了基础。
（三）创新思路，积极进行复工资金的市场化融资
一是合理认定融资为共益债务。为增加投资方的信心，，赋予融资债权“超级优先权”。振宇公司破产清算案中，向杭州阅好企业借款的1.5亿元被确定为共益债务，债权清偿顺序为一顺位，并可随时清偿。
二是大胆使用创新金融产品融资。依托金融资产交易平台引入社会投资者参与融资，丰富破产企业市场化处置的新机制。丰华置业破产重整案中，创新发行金融产品“丰华共益投资收益权”，向社会投资者募集资金2亿元，使已售部分标段续建工程全部竣工验收。
三是积极为境外融资铺平道路。境外投资人投资境内的房地产企业会面临一些限制，，确保境外融资顺利到位。丰华置业破产案件的投资者恒天国际系香港公司，该案系省内首例成功引进境外投资人参与房地产企业破产重组的案例。
四是主动争取政府投资。福晖置业破产清算案中，八里店镇政府通过湖州八里店村镇建设有限公司向管理人出借2289万元，截至目前，该公司项目已全部竣工。
（四）能动司法，最大限度保障债权人利益
一是厘清债权债务关系尽快回笼企业资金。，使得万融公司退还价值3000万元的房屋，并以现金方式支付剩余的购房款3000万元，回笼6000万元资产。
二是全力实现破产财产价值处置最大化。港城置业破产清算案中，通过各方努力，所涉项目从“烂尾楼”变成权属清楚、政策支持的优质资产，形成多家竞价的良好氛围。经过49轮激烈竞价，上海爱家以4.68亿元的价格拍得，溢价率达11.43%，成为全省淘宝网拍卖平台成交价格最高的资产之一。
三是运用“互联网+”助力债权人利益保障。充分利用互联网平台的信息通信技术为债权人提供最大便利。竹艺置业破产清算案中，有953人进行网上申报，减轻了债权人负累。债权人会议采用电子表决的方式，只用50分钟时间表决顺利通过所有议案。
四是以债权人利益最大化为原则灵活转换程序。中石房地产公司历经破产重整、清算、和解程序，维护了广大债权人约3.8亿元的利益。该案成为我省首例重整转清算、清算转和解的破产案件，实现了企业资产价值最大化，取得了债权人、债务人以及战略投资者多赢的局面。
五是坚持以人为本合理认定购房者债权。坚持“生存权益”第一位保障的原则，将消费性购房人认定为最优先保护的债权人群体，在所有购房者中鉴别出消费性购房人，对以房抵债或以商品房买卖担保借款的不认定为消费性购房人。
房地产企业破产审判工作除面临普通企业破产涉及的资产处置、投资者招募、相关部门协调配合等共性问题外，还有一些特殊性困难。
（一）民生安全保障难
房地产企业破产牵涉到数量庞大的购房消费者群体，其受损的利益关乎生存根本，不稳定因素较多，。“烂尾楼”也极易造成安全事故。
（二）在建工程续建难
所受理的11件破产案件中，除汇泰置业和汇鑫置业两家企业项目竣工外，其余企业都或多或少存在未完工程需续建。不管是将在建工程整体打包出售后由接盘人负责续建，还是在破产程序中进行融资续建，都存在一些制约性因素。
（三）债权审查确认难
部分中小型企业财务管理混乱，资产审计和债权审查难度较大；民间借贷债权无法区分本息；以房抵债的债权在审查定性及安排清偿顺序时易引发矛盾与冲突；通过施工企业套现，导致建筑工程款债权数额难以认定。
（四）清偿顺位确定难
房地产企业所具有的特殊债权，如购房者债权及建设工程款债权等，优先权存在多项叠加，相关规定见于不同法律法规和司法解释，实务操作把握难度大。
（一）多措并举，精心审理好破产案件
一是选任业务素质比较好、沟通协调能力强的法官承担破产审判工作。二是加强对管理人的指导与监督。三是坚持一楼一方案，妥善化解案件审理过程中的问题与难点。
（二）积极探索，寻找有效融资模式
一是探索施工单位带资续建。二是探索管理人以自身信用贷款续建。三是探索证券化的融资，将续建资金来源从相对固定的投资人变成多元的社会资金。
（三）加强府院联动，理顺沟通协调机制
，政府是破产案件的协调者和风险处置的组织者”的府院良性互动配合机制，充分发挥政府各相关部门的职能作用，。
（四）总结经验，规范房地产企业健康发展
针对湖州地区房地产企业破产案件审理中所发现问题，进行梳理总结。通过破产案件审判，引导房地产企业理性融资、规范经营、防范风险，促进我市房企健康有序发展。
典 型 案 例
一、湖州港城置业有限公司破产清算案
【审理经过】湖州港城置业有限公司（以下简称港城置业公司）成立于2009年8月28日，注册资本1.8亿元。因该公司自身体量较小，资金实力不足，在开发凯旋国际项目过程中管理混乱，对外高额融资，导致资金链断裂，于2015年中旬全面停工。可售房源1233套，工程停建时已经签订预售合同1091套，除500余套属于正常销售外，其余均为借款提供担保或以房抵债。，造成巨大的维稳压力及影响。2015年8月4日，，，于2015年11月15日召开第一次债权人会议，包括消费性购房者等群体在内的700多家债权人参加会议，会议表决通过了《破产财产变价和分配方案》。凯旋国际整体资产经过三次拍卖，最终以4.68亿元成交，溢价率11.43%。拍卖成交后，，办理资产移交、过户工作。拍卖成交后2个月内，该楼盘已经重新开工，成为房地产开发企业破产、烂尾楼处置的成功案例。近600户的消费性购房者群体自主决定是否继续交房，三分之一选择退还全部购房款项，三分之二选择和接盘方重新签订新的商品房买卖合同。
，是湖州地区涉及债权人人数较多、债务规模较大的房地产公司破产案件，债务规模近10亿元。（1）本案情况复杂，债权类型几乎囊括了房地产企业所能遇及的各种情况，包括购房者、工程款债权人、金融机构债权人、民间借贷债权人。购房者中又涉及正常购房、以房抵债、以商品房买卖合同作为担保、假按揭等情形；、工程款债权人主体认定等问题。经过政府、，上述问题均得以妥善处理。（2）购房者债权权益保护方面，坚持“生存权益”第一位保障的原则，将不超过一套房、住宅性购房、不属于以房抵债或担保的消费性购房者的债权确定为最优先保护的群体，并赋予其选择权，可根据自身情况选择退款或是继续交房。对以房抵债或以商品房买卖合同作为担保的情形，考虑到港城置业公司进入破产清算无法继续建设交房的事实，严格按照基础的借款、担保、工程款等法律关系审查认定。（3）民间借贷债权审查方面，在公安机关前期调查的基础上，确定无论是否被纳入刑事非吸案件、无论是否个人名义借款（资金投入公司）、无论是否进行以房抵债，均按照“损失额”标准审查认定债权。民间借贷申报债权8.25亿元，最终确认债权3.58亿元。（4）资产处置方面，通过府院联动机制，推动出台优惠政策并形成会议纪要，使凯旋国际成为优质资产。同时汇集多方力量，历时1月有余对工程现场进行清理，为拍卖奠定良好基础。起拍价4.2亿元，经过49轮竞价以4.68亿元的价格由上海爱家投资集团有限公司拍得，溢价率达11.43%，最大程度维护了债权人利益，是省内淘宝网拍卖平台成交价格最高资产之一。
二、安吉丰华置业有限公司合并破产清算转重整案
【审理经过】安吉丰华置业有限公司（以下简称丰华置业公司）和丰华花园酒店（安吉）有限公司两家公司在控股股东主营海运业务持续低迷及自身房地产开发处于市场下行期的双重影响下，企业资金链断裂而陷入债务危机。经债权人申请，；并于同年11月13日裁定丰华置业公司与丰华花园酒店（安吉）有限公司合并破产清算。经债权申报，共有232家债权人申报债权41.2亿元，后审查确认债权27.9亿元。破产初期，由于已交房的141户购房户无法办理权证，已签订预售合同的184户购房户交房遥遥无期，同时项目陷入全面停建状态，十余家施工单位拖欠民工工资，各类矛盾叠加，维稳压力巨大。进入破产程序后，通过成功引入“共益融资”及境外投资人,该公司名下天逸城项目已售部分标段已全部竣工验收，184户预售合同购房者顺利交房，另外141户已交房购房者也全部取得房屋权证。在各方共同努力下，该案适时由破产清算转变为破产重整，最终成功审结。
，该案在市场化融资方面作了有益探索。（1）支持创新金融产品筹集“共益融资”，通过设定共益债务为后续融资提供法律保障。依托于第一次债权人会议通过的《财产管理和变价方案》中“丰华两家公司向第三方平台公司进行融资，该等融资作为共益债务，优先于其他类别债权人获得清偿”的相关规定，以及对于“共益债务”本身深入的法律论证，对丰华置业公司通过浙江金融资产交易中心的创新金融产品“丰华共益投资收益权”向社会投资者募集融资出具法律意见书，为共益融资的界定提供法律保障，成功帮助债务人融资续建资金2亿元。（2）成功引进境外投资人参与房地产企业破产重整，、用于清偿破产债权提供法律支持。通过投资者招募工作，恒天国际发展有限公司（注册地香港）以8亿元对价成为丰华两家公司的重整投资人。由于境外投资人的特殊性及投资境内的房地产企业面临的一些限制，面对境外投资者的并购资金如何进入境内合法结汇并用于清偿破产债权的难题。经过多次协商沟通，，为重整计划的顺利执行提供了有利条件。（3）以“信息公开、依法处置”为工作准则，。，并与当地政府建立府院联动机制，联同管理人制定应对预案。，、县住房和城乡建设局等部门参与召开通报会，充分听取购房户的诉求，就其关注的事项进行了详细解答，通过充分保障购房户知情权的方式，。
三、湖州中石房地产开发有限公司破产重整转清算、清算转和解案
【审理经过】湖州中石房地产开发有限公司（以下简称中石房开公司）设立于2001年6月1日，系中外合资企业，在开发销售武康镇城东狮山国际花园住宅项目期间，于2012年5月因资金链断裂，项目建设停工，持续处于烂尾状态。根据中石房开公司的申请，，并于2015年7月16日召开了第一次债权人会议。因当时房地产市场不景气，在法定期限内管理人和中石房开公司未能提出重整计划草案。经管理人申请，，宣告中石房开公司破产。2017年初，，中石房开公司股东、、保留企业、整体接盘的意愿，并初步确立了和解的思路和框架。2017年4月初，中石房开公司及其股东湖州浙丰能源有限公司、中国雄鹰投资集团有限公司共同向管理人提出了《破产清算转为和解的申请》。2017年4月24日，中石房开公司第二次债权人会议顺利召开，出席会议的债权人表决通过了中石房开公司和解协议草案。由投资人以零对价收购中石房开公司的100%股权进而受让中石房开公司的财产，并由债务人按和解协议向全体债权人清偿债务，除4笔债权延期清偿外，其他债权均100%即时清偿。
【典型意义】中石房开公司历经破产重整、清算、和解三个程序，为浙江省内首例重整转清算、清算转和解的破产案件。，为探索从破产清算程序转入到和解程序的合法路径，，充分论证程序转换的可行性，进而有选择性、针对性地用于本地破产审判实践，最终确定案件转入和解程序，并且经债权人会议通过了和解协议草案。该和解协议草案确定的债务清偿方案有利于维护广大债权人的利益，在当前德清地区房地产市场回暖的大好环境下，给战略投资者也带来了新的机遇。除此之外，创设性地在破产和解程序中引进了投资人，极大提高了债权清偿率。在本案中，除4笔债权延期清偿外，其他债权均100%即时清偿。通过和解程序，债务人也获得了新生，避免了被清算注销。
四、长兴县振宇房屋开发有限公司、长兴绿宇房地产开发有限公司破产清算案
【审理经过】长兴县振宇房屋开发有限公司（以下简称振宇房开公司）和长兴绿宇房地产开发有限公司（以下简称绿宇房开公司）是长兴县成立较早、规模最大的房地产关联企业，自2014年开始，由于房地产市场持续低迷，导致资金链断裂，公司陷入严重经营困境。2015年10月12日，振宇房开公司、，、绿宇房开公司破产清算案。振宇房开公司债权人共有121家，债务金额达16亿元，另外还涉及莱茵河畔购房业主110余户；绿宇房开公司债权人87家，债务金额达12亿元，。自2016年1月7日、1月8日，振宇房开公司、绿宇房开公司第一次债权人会议召开后，，于2017年4月通过综合验收，现已陆续向业主交付房屋。振宇房开公司莱茵河畔项目于2016年9月全面复工续建，第一期、第二期预计将于2018年3月30日、2018年12月30日前交付。至此，振宇房开公司、绿宇房开公司两个“烂尾”楼盘全部得到成功复建，均可以按计划交付业主。
【典型意义】“烂尾”楼盘复工需大量启动资金，本案审理中通过从企业及其债权人内部挖掘资金的方式获得了复工资金。（1）从债权人处获得首期启动资金。振宇房开公司在无法引入投资人的情况下，与其债权人进行协商通过向债权人借款的方式获取首期启动资金。在政府、，将借款的性质确定为破产共益债务，在今后清偿时与破产费用在同一顺位，并可随时清偿。在此基础上，通过浙江金融资产交易中心平台设计融资方案，向杭州阅好投资管理合伙企业再借得款项1.5亿元，至此，莱茵河畔项目得以全面复工续建。（2）从债务企业人振宇房开公司处回收资金。对绿宇房开公司与万融公司签署的1.5亿元住宅和商铺的《商品房买卖合同》及相应的《融资租赁合同》，因万融公司实际只支付购房款7200万元，尚有7800万元未付，，同时与万融公司就租房款和违约金行使抵销权，最终万融公司退还价值3000万元的房屋，并以现金方式支付剩余购房款3000万元，通过该种方式回笼了6000万元的资产。
