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【告急!上海、深圳、香港、北京,暴跌降临!高位接盘侠要哭了……】

财经菁英汇 2022-08-21 14:44:52

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来源:财经菁英汇(rzcsapp)综合自深圳看房团、羊城晚报、安居客、央广网、第一财经日报、湖北政府网、屈庆债券论坛、天天说钱、中国经济网、中国证券报

整理:财经君(微信号:caijingjun88) 

导读

楼市未来前景仍不明朗,很多人对现在买房还是以后买房表示很纠结。于是,大家纷纷发出心中的疑问:现在买房值吗?相信看完本文后,答案自然就会明了啦!


上海:一夜爆跌160万,房东都快哭了…


4月份之前,我们看到上海、深圳楼市的新闻是这样的:“上海房东一天涨价70万”,“深圳一个小区价值超过深圳机场”,“上个厕所,房东涨价15万”、“辛苦工作三十年,不如买房能赚钱”……


在3月下旬,上海和深圳都相继出台房地产调控政策。仅仅两周之后,如今的新闻完全变了:“上海深圳楼市成交降温”、“上海房东一夜降价160万卖房”……


在“沪九条”的影响下,上海已有不少业主先后调低报价。如在碧云板块,有一名置换型客户,房子刚定好,本来二手房可以慢慢卖的,结果政策出来后,原来挂牌1150万元的别墅,现在愿降价到990万元卖,而且还可以谈价格。


上海有中介上周末透露,遭遇了近期最冷清的一个周末,来客量有所减少,比前几个周末减少大约40%左右,成交量大幅下降。3月28日~4月3日当周,上海市商品住宅成交面积为28.36万平方米,环比前周下跌60.44%;成交均价为32916元人民币/平方米,环比前周下跌3.42%。



深圳:购房者进入观望状态,房子突然不好卖了


房价比上海涨得还厉害的深圳楼市也发生了明显的变化。调控的靴子落地后,深圳楼市看似平静的表面之下,买卖双方的博弈却在加剧。受此影响,业主此前强硬的叫价心态亦开始动摇。


“今年春节后,深圳的房子明显不如去年好卖,以前一套房子放出来,很快便能找到买家,而现在却很难。”深圳一大型中介的肖先生称,“去年房子好卖,我的收入也倍增,最好的一个月拿了近10万元的提成,但3月我只能拿底薪,因为一单交易我都没促成。”


数据显示,在刚刚过去的一周,深圳有两成业主下调报价。一手楼方面,上周推售的5个楼盘中,大部分销售率均不太理想,有4个项目销售率低于7成,其中又有2个项目销售率低于5成。




北京:下架万套高价房源!


据了解,近日链家官网上出现了大批量价格为每平方米14万多元的学区房,而此前挂出的每平方米动辄数十万的高价房源现已不见踪影。


北京链家相关负责人表示,他们下架了部分高价房源,其中主要是学区房。这些高价房源给市场造成了不良的氛围,单价高于15万元的房源他们将不再委卖,继续委卖的学区房标价一律不超过15万元。一名地产界人士告诉对外称,近日北京房地产中介纷纷下架了高价房源,总数高达万套。



香港:暴跌降临!


据戴德梁行数据显示,香港一线地段、四大核心购物区铜锣湾、尖沙咀、中环、旺角街铺的租金在今年第一季度环比下跌了5%-7%,而罗素街租金相比2013年高峰水平暴跌了40%,铜锣湾区更是暴跌了51%。


而据香港特区政府差饷物业估价署3月31日发布的数据,2月份香港私人住宅的售价指数报272.8点,与2014年10月份水平相当,环比下跌2.19%,同比下跌6.42%。自2015年10月份以来,香港私人住宅(就是内地的商品住宅)的售价指数已连跌5个月,累计下跌10.88%。

 

日前,长实地产主席李嘉诚曾公开表示:目前香港的楼市是1996年以来最差的,甚至差过2003年非典时期。

 

不过恒基地产主席李兆基就安慰大家:老乡们,别害怕,香港楼价最多跌30%,因为建筑成本不能减少了。

 

对于香港零售业的衰退和房产价格暴跌,一些内地网友表示很开心,认为这是对“不欢迎内地游客”的一个报应。但他们可能不知道,普通香港人也很开心,他们同样乐观其成。

那么,是什么造成了香港房价下跌?


1、由于少数香港人的不友好,内地人去香港旅游、购物的热情在下跌;


2、香港内部的风波不断,影响了经济;


3、全球经济都不景气。

 

4、港币跟美元挂钩,美元进入加息周期,香港虽然经济不景气,但港币也必须跟随美元进入加息周期,这对于港股和香港的不动产当然是利空。


5、香港仍然维持了较严厉的楼市限购政策,防止内地资产泡沫波及香港。

 

从某种程度上说,这一波香港楼市的调整是政府有意引导的,目的就是为了缓解香港的社会矛盾,防止香港经济被内地需求异化。而内地对香港的旺盛需求,其本身也是畸形的,一方面来自人民币汇率的高估,另一方面来自市场监管的软弱(比如内地对香港的奶粉需求、疫苗需求)。

 

2016,变局中的香港,楼市将继续调整。



上海房价将跌15%,深圳房价将跌20-25%


根据上海中原、深圳链家的一线数据,限贷政策升级对需求的直接影响在20%-30%之间。


业内人士分析,大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期。“在10月份为了激活市场成交量,或者部分房企因为资金面的问题,上海楼市势必会出现‘降价’甚至‘大幅降价’以价换量的局面。”民生证券地产温阳团队预测称,至年底上海的房价下降10%—15%之间。


图中就可看出,3·25之后,上海房价整体呈现向下趋势。房价下跌是正常现象,符合一切事物的发展规律,一个城市的房价不可能无休止的上涨。


美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为,新政落地后购买力预计将会减少三分之一,半年内将会对深圳房价产生影响。民生证券地产温阳团队则预测认为,至年底深圳房价将跌20%—25%。



广州:交易量火爆 价格平稳


最新数据显示,3月广州二手住宅网签共计10818宗,环比上涨311.02%,同比亦有288.86%的涨幅,是近5年来单月网签量最高。


不过,交易量的大涨并没有带来价格的爆涨。一中介公司负责人表示,虽然楼市爆涨的情况下,也有不少非学位房业主加价售房,但其加价幅度通常在3%到5%左右,远远低于此前北、上、深动辄数十万元到上百万元的加价。


因此,广州与上述三大城市的房价愈拉愈远。不少网友将广州称之为“最理性的城市”。



苏州、南京等二线城市反倒火了!


和上海、深圳楼市不同的是,以苏州、南京为代表的二线城市,楼市却火爆异常。


安居客数据显示,截至目前,南京二手房均价20123元/平,环比涨幅达2.22%。这已是南京房价连续第14个月上涨。南京3月房市认购量上涨49.65%,成交量上涨61.43%。


第一财经日报援引克而瑞(CRIC)的数据显示,2015年苏州商品房共成交1268万平方米,和2014年相比大幅上升48%。其中住宅成交1177万平方米,成交金额1549亿元,较2014年分别增长52%和65%,均达到历史峰值。


今年年初,苏州房价还在加速上涨。至今年2月,苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米,较2015年年初增长了34%。


房价回暖带动了二线城市居民的购房热情,一些二线城市公积金甚至不够用了!


据央广网报道,南京住房公积金2015年年度报告显示,去年南京住房公积金个贷比高达104.58%,而个贷率达到85%就处于“警戒”位置;去年南昌住房公积金资金运用率达101%,同比增长28%;同期苏州市公积金资金运用率达99.43%,然而市区则高达117.04%的历史高点;武汉因为“公积金个贷率106.8%,公积金蓄水池中的钱不够用”,干脆将公积金贷款最高额度由60万元下调至50万元。



国家“围魏救赵”成功了?


上海和深圳楼市在严厉的调控下慢慢降温,而正需要降库存的二线楼市有了明显的复苏迹象,这其中有无关联?


对此,华创债券团队撰文认为,这正是政府“围魏救赵”策略成功的体现。


华创债券团队认为:


一线加码调控,其他城市继续放松的结果最终可能是更多的需求转向一线周边的二三线城市,反而会加快这些地方的去库存速度。政策上的围魏救赵对全国房地产市场的稳定似乎会起到更好的作用。


华创债券团队还给出了这次“围魏救赵”的战略逻辑:


首先,由于前期一线城市房地产市场的反弹,扭转了前期市场对房地产的悲观预期。而老百姓惯有买涨不买跌的习惯,房地产价格的回暖反而会进一步释放老百姓的购房需求。


其次,一线城市的限购加码,加上中国正在形成的大的城市集群,导致一些在一线城市被限购的需求转向了一线周边的城市。例如上海周边的杭州,北京周边的天津,深圳周边的珠海和东莞等等,在一线限购加码后,房地产市场出现了更为火爆的行情。


最后,从库存上看,目前中国房地产市场大量的库存集中在二线和三线城市,如果一线挤出的需求能转向这些城市,无疑会对全国的房地产市场的库存消化起到更关键的作用。


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